La disponibilidad de una vivienda digna, ya sea de propiedad o en alquiler, es uno los derechos más importantes que la Constitución reconoce a todo ciudadano.
Por ello, el Estado está trabajando en una serie de medidas legales que ayuden a garantizar el citado derecho. Algunas de las medidas se concretan en una gestión más eficaz del suelo y en promover el arrendamiento de las viviendas no ocupadas.
El Gobierno ha remitido a las Cortes dos proyectos legislativos que ya se están tramitando:
- El Anteproyecto sobre la Ley del Suelo.
- El Proyecto de Ley de reformas en materia tributaria para el impulso a la productividad” en el que se recogen medidas tributarias para facilitar la puesta a disposición de viviendas en régimen de alquiler.
El “Anteproyecto sobre la Ley del Suelo” pretende obligar a los promotores a ceder más suelo a los Ayuntamientos en los proyectos urbanísticos y a reservar un 25% del suelo para viviendas de protección oficial. Por otra parte, este Anteproyecto considera como deber de los propietarios el dar uso a la vivienda o ponerla a disposición de terceros para dicho uso. Esto ha creado una cierta polémica, dado que, como algunos partidos políticos han avanzado, con la actual redacción del anteproyecto las viviendas que estén mucho tiempo vacías podrían ser expropiadas. El Gobierno niega esta posibilidad.
Por otra parte, el 27 de abril de 2003 entró en vigor un nuevo “Régimen Fiscal Especial del Impuesto sobre Sociedades, aplicable a las empresas que se dedican exclusivamente al arrendamiento de viviendas”. Éste régimen otorga una bonificación del 85% sobre la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan determinados requisitos. En este sentido, el “Proyecto de Ley de reformas en materia tributaria para el impulso a la productividad” prevé flexibilizar la aplicación de este Régimen Fiscal Especial, estimulando así la oferta de viviendas en alquiler.
Con la normativa actual, la sociedad que pretenda beneficiarse de este Régimen Especial debe tener por objeto exclusivo el arrendamiento de viviendas. El anteproyecto elimina este carácter de exclusividad permitiendo la realización de actividades complementarias de la actividad principal.
Por otra parte, la normativa actual establece, como requisito para la aplicación del Régimen Especial, que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la sociedad sea, en todo momento, igual o superior a 10. Además, es necesario que el valor contable del conjunto de las viviendas adquiridas por la entidad en fase de construcción, incluidas las compradas sobre plano, no exceda del 20 por ciento del valor contable total de las viviendas de la entidad. Este segundo requisito quedaría derogado, según el Proyecto de Ley, ampliándose así la aplicación del Régimen Especial a un mayor número de sociedades.
Otra exigencia para la aplicación del Régimen Especial, según el texto actual, es que al menos un tercio de las viviendas arrendadas deben incorporar en el contrato de arrendamiento una opción de compra de la vivienda a favor del arrendatario. La nueva redacción propuesta por el Proyecto de Ley elimina esta obligación.
Se concluye, por lo tanto, que el nuevo Proyecto pretende simplificar la aplicación del Régimen Fiscal Especial, facilitando el cumplimiento de sus requisitos, según se resume a continuación:
- Se podrán acoger al Régimen Especial las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas, situadas en territorio español (ya las hayan construido, promovido o adquirido). Esta actividad será compatible con la inversión en locales de negocio y plazas de garaje para su arrendamiento, siempre que su valor contable conjunto no exceda del 20 por ciento del valor contable total de las inversiones en viviendas de la entidad, así como con la realización de otras actividades complementarias.
- En el caso de desarrollar actividades complementarias, al menos el 55% de las rentas del período deberán corresponder a rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas.
- Se deberán arrendar como mínimo diez viviendas como una vivienda digna.
- La superficie construida de cada vivienda no podrá exceder de 135 metros cuadrados, ni incluir más de dos plazas de garaje y anexos situados en el mismo edificio si se alquilan conjuntamente.
- Como novedad también se establece que las viviendas deberán permanecer arrendadas durante un mínimo de 7 años.
- Como requisito formal para una una vivienda digna, las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento tendrán que contabilizarse de forma separada para cada inmueble adquirido o promovido.
Los beneficios fiscales del régimen mantienen la bonificación del 85% sobre la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos y se suprime la bonificación para las rentas derivadas de su transmisión.
Ejemplo: una entidad que obtenga un beneficio de 500 u.m., resultante del arrendamiento de viviendas, tendrá una tributación efectiva de 26,25 u.m. (lo que supone un tipo impositivo efectivo del 5,25%).
Ingresos 1.000,00
(Gastos) (500,00)
Beneficio 500,00
Tributación 35% 175,00
Bonificación 85% (148,75)
Tributación efectiva 26,25
En el supuesto de que una entidad tenga la consideración de sociedad patrimonial en el Impuesto sobre Sociedades no se podrá acoger al régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Respecto a las entidades a las que les pueda ser de aplicación el régimen especial de entidades de reducida dimensión, podrán optar por este régimen o por el citado de arrendamiento de viviendas.
El presente Régimen Fiscal Especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a su comunicación y en los ejercicios sucesivos, hasta que se comunique a la Administración Tributaria la correspondiente renuncia.
Parece que la entrada en vigor de las modificaciones propuestas por este Proyecto facilitaría la aplicación del Régimen Fiscal Especial expuesto. Ello resultaría beneficioso para muchas más sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas, lo que podría colaborar a paliar la falta de vivienda destinada al arrendamiento y frenar la inflación de precios. Con el tiempo veremos cómo queda redactado finalmente este Proyecto, después de su paso por el Congreso, y si resulta ser la solución, o no, a las necesidades actuales del mercado para poder obtener una vivienda digna.
Sobre el autor:
Francesc Fortuny
DiG Abogados
