El próximo 18 de Junio de 2.019 entra en vigor la Ley 5/2019 de los Contratos de Créditos Inmobiliarios, la cual tiene como principal objetivo dar un marco de seguridad a aquellos particulares que financien la adquisición de inmuebles de uso residencial a través de las hipotecas.
A nadie escapa que en los últimos años se ha constatado una enorme problemática relacionada con las condiciones contractualmente establecidas para la adquisición de inmuebles y que, de forma más o menos habitual, han mostrado un evidente desequilibro entre las partes, un cierto oscurantismo en cuanto a determinados aspectos establecidos (la famosa “letra pequeña”), llevando todo ello en definitiva a la asunción de unas condiciones altamente gravosas en muchas ocasiones para los particulares (nunca mejor empleada la expresión “la banca siempre gana”).
De hecho, aunque no el único, uno de los elementos más importantes a la hora de adquirir una vivienda es el relativo a la financiación.
En consecuencia se pretende una mayor seguridad jurídica, una transparencia más real en cuanto a los documentos propuestos (jugando en este aspecto un papel muy relevante el Notario ante el que se formalice la Escritura Pública), una mayor responsabilidad de los profesionales que intervienen en la materia (intermediarios financieros o, directamente, los propios prestamistas) y, en conclusión, un justo equilibrio entre las partes.
¿Qué se pretende con estas nuevas medidas sobre las hipotecas?
Asimismo, con estas nuevas medidas, se pretende establecer un sistema más garantista para los particulares que asumen cargas hipotecarias con la intención de evitar la ejecución de estos préstamos y que, en última instancia, podrían llegar a derivar (sin duda) en la pérdida de la vivienda.
En aras a una mayor transparencia en este tipo de operaciones inmobiliarias, gana peso la cuestión relativa a la fase precontractual, quedando recogidas en un Acta Notarial previa a la formalización de la Escritura de Hipoteca todas aquellas cuestiones que le haya podido suscitar el prestatario al Notario, así como la acreditación del asesoramiento llevado a cabo por éste en relación a los aspectos esenciales de la operación. Sin la formalización de dicha Acta Notarial NO se podrá formalizar la Escritura de Hipoteca y, en consonancia con ello, sin dicha Acta Notarial tampoco se procedería a la inscripción del Préstamo en el Registro de la Propiedad.
Se reducen los gastos de las hipotecas:
Por otro lado, cierto es que se reducen los gastos asociados a la modificación de los contratos hipotecarios. De hecho, se abaratan las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable, no pudiendo exceder del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente. Igualmente, se anula la comisión a partir del tercero año si se convierte una hipoteca con interés variable a interés fijo. Y en aquellos préstamos vinculados a un tipo de interés fijo, el reembolso anticipado no podrá suponer una comisión superior al 2 % del capital reembolsado (si ello se lleva a cabo durante los primeros diez años de vigencia del contrato) o del 1,5 % (si la cancelación se produce a partir del décimo año de vigencia).
El vencimiento anticipado de las hipotecas:
De todas las medidas adoptadas, en nuestra opinión, la que puede tener una relevancia más significativa es la relativa a los vencimientos anticipados.
En primer lugar por qué (a diferencia de otros de los aspectos recogidos en esta normativa) podría ser aplicada de forma retroactiva a las hipotecas ya vigentes a la fecha de entrada en vigor de la ley y, en segundo lugar, por qué impide la aplicación del vencimiento anticipado como consecuencia del impago de un número reducido de cuotas hipotecarias, como hasta ahora podía pasar atendido el contenido de las cláusulas establecidas en la mayoría de préstamos hipotecarios firmados.
A partir del 16 de Junio de 2.019, para poder declarar el vencimiento anticipado de un préstamo deberán haberse producido (durante la primera mitad de la vigencia del préstamo) doce impagos mensuales o que el impago ascienda al 3 % del capital concedido y, si esta situación se produce durante la segunda mitad de la vigencia del préstamo, el número de impagos mensuales debería ascender a quince o que el impago ascienda al 7 % del capital concedido.
En consecuencia, para que se pueda iniciar el procedimiento de subasta de su vivienda será necesario que haya dejado de pagar un número importante de cuotas de la hipoteca.
Todo ello, con la idea de garantizar que el vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario únicamente se pueda llevar a cabo cuando el incumplimiento del prestatario sea suficientemente significativo atendido el valor del préstamo contratado.
Además, se trata de normas de carácter imperativo, lo que supone que no se admitirá pacto en contra suscrito por las partes.
Tipo de interés de demora:
En cuanto al tipo de interés de demora (aplicable en caso de impago de las cuotas) se acota significativamente su determinación, ya que no podrá exceder, en ningún caso, de tres puntos al tipo de interés remuneratorio del dinero. Con ello, se evita la aplicación de un tipo de interés que en muchas ocasiones ha podido ser considerado abusivo.
Al igual que en el supuesto del vencimiento anticipado, la determinación del tipo de interés se considera una norma de carácter imperativo.
¿Querrá decir que a partir de la aplicación de esta nueva regulación, la concesión de préstamos hipotecarios será menos costosa para los particulares?
Obviamente el tiempo lo dirá, pero el hecho que se exija más claridad en la formalización de documentos, una mayor seguridad de los particulares en el momento de embarcarse en una carga hipotecaria y unas pautas más estrictas en cuanto a determinados aspectos (vencimientos anticipados, asunción de los costes e impuestos, importes relativos a comisiones más ajustados, intereses de demora más adecuados) no tendrá porqué significar que el coste global a afrontar ante los prestamistas sea menor. Muy posiblemente se potencie la formalización de hipotecas a tipo fijo con la intención de dar una mayor seguridad a medio o largo plazo (pero con tipos de interés más elevados a los actuales) y, en el caso de hipotecas a tipo variable, se establezcan tipos más bajos pero con diferenciales más elevados; y, con todo ello, volveríamos al inicio de este artículo: “la banca siempre gana”.
Por todo ello, si está pensando en adquirir una vivienda mediante la formalización de una hipoteca, y siendo ésta una de las decisiones más relevantes a adoptar desde el punto de vista económico por cualquier persona, nuestra recomendación es que se asesore debidamente para ello le sugerimos haga clic a continuación—–} consultar con un abogado sobre las hipotecas, el cual estará a su disposición en todo momento velando por sus intereses hasta la conclusión de la operación.
Sobre el autor:
Daniel Vigo
DiG Abogados