El contrato de compraventa de un inmueble
¿Estás planeando comprar o vender una vivienda y no sabes qué debe incluirse en el contrato de compraventa de un inmueble? Estar bien informado es esencial para firmar la operación con seguridad y evitar problemas jurídicos en el futuro. En este artículo, te explicamos qué es un contrato de compraventa de un inmueble y qué incluye, para que puedas realizar la transacción de manera segura y sin contratiempos. Por esta razón, en DiG Abogados te aconsejamos consultar con nuestros abogados especializados en derecho inmobiliario para resolver cualquier tipo de duda eficazmente.
¿Qué es un contrato de compraventa?
El contrato de compraventa es un acuerdo en el que el vendedor se compromete a entregar un bien de acuerdo con lo establecido en el contrato y a transferir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de otros derechos patrimoniales. Por su parte, el comprador se compromete a pagar un precio en dinero y a recibir el bien.
Por lo tanto, este contrato genera obligaciones para ambas partes:
- Para el vendedor: entregar el bien y sus accesorios (como plazas de garaje y trasteros, por ejemplo) de acuerdo con lo acordado y transferir la titularidad del mismo.
- Para el comprador: recibir el bien y pagar el precio acordado.
Diferencias entre el contrato de arras y el contrato de compraventa
Mientras que el contrato de compraventa formaliza la adquisición de una propiedad a cambio de un precio estipulado, asegurando la transferencia de titularidad del bien del vendedor al comprador, el contrato de arras actúa como un acuerdo preliminar que establece un compromiso firme entre las partes antes de la firma definitiva de la compraventa.
Este contrato de arras implica el pago de una suma de dinero como garantía de que el comprador procederá con la compra y el vendedor con la venta; si alguna de las partes se retracta, quien rompa el acuerdo perderá lo entregado o deberá indemnizar al otro con el doble, dependiendo del tipo de arras acordado (penitenciales o confirmatorias). Por tanto, mientras el contrato de compraventa culmina en la transferencia de propiedad, el contrato de arras asegura y protege el camino hacia esa conclusión final.
¿Cuál es el proceso para formalizar un contrato de compraventa?
El contrato de compraventa puede formalizarse de dos maneras: a través de un contrato privado o mediante una escritura pública. La principal diferencia entre ambos radica en que la escritura pública de compraventa se otorga ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, mientras que el contrato privado de compraventa se firma por las partes sin intervención de un notario y no se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El contrato privado se utiliza, por ejemplo, en casos en los que se trata de una vivienda de obra nueva y aún no está terminada, cuando falta la inscripción del título anterior (por ejemplo, el vendedor es propietario por una herencia que aún no ha sido inscrita), o cuando el comprador necesita tiempo para negociar con los bancos y obtener una hipoteca.
¿Qué incluye contrato de compraventa de vivienda?
En cuanto al contenido básico del contrato de compraventa, es fundamental que se consideren los siguientes elementos:
Datos del comprador y del vendedor
En primer lugar, en el contrato de compraventa de un inmueble deben incluirse los datos de ambas partes. Esto incluye los nombres completos, números de DNI, domicilios y estados civiles. Tanto el comprador como el vendedor pueden ser personas jurídicas, en cuyo caso se deben proporcionar los datos de constitución de la sociedad mercantil o entidad, así como los datos de la persona que actúa en nombre de dicha sociedad o entidad, junto con su nombramiento o apoderamiento.
Descripción del inmueble
Otro aspecto fundamental del contrato de compraventa es la descripción detallada de la vivienda que se va a vender. Esta descripción debe incluir:
- La ubicación exacta del inmueble (calle, número, portal, piso, etc.).
- Las características específicas de la vivienda, como la superficie construida y útil, las calidades (especialmente en el caso de viviendas de obra nueva), la distribución, etc.
- Las cargas que puedan afectar al inmueble, como hipotecas, servidumbres, embargos, afecciones fiscales, etc.
- La titularidad del inmueble.
Es recomendable adjuntar al contrato una nota simple del inmueble y un plano. En caso de que la vivienda esté amueblada y cuente con electrodomésticos, también se debe elaborar un listado detallado de todos los enseres y adjuntarlo al contrato de compraventa. En este caso, es aconsejable incluir fotografías que evidencien el estado de los muebles y electrodomésticos.
Precio de la compraventa
El precio es otro elemento fundamental del contrato de compraventa. En este documento, el precio se detalla tanto en letras como en números, junto con la forma de pago (cheque bancario, transferencia, etc.) y el plazo de pago (pudiendo acordarse un pago aplazado, por ejemplo).
En caso de haberse firmado previamente un contrato de arras, se debe especificar este punto y la cantidad entregada en concepto de arras se descontará del precio final de la compraventa.
Garantías de pago en caso de precio aplazado
Si las partes acuerdan un pago aplazado del precio, también podrán convenir que el comprador entregue alguna garantía de dicho pago, como un aval bancario. Otra opción es establecer una condición resolutoria del contrato en caso de que el comprador no cumpla con alguno de los plazos de pago acordados.
Gastos de la compraventa
La escritura de compraventa de una vivienda genera una serie de gastos. Estos incluyen los honorarios del notario por la elaboración y firma de la escritura, así como los honorarios del registrador de la propiedad por la inscripción de dicha escritura en el registro de la propiedad. En ambos casos, el importe se regula en base a un arancel.
Las partes pueden acordar quién asumirá estos gastos. Pueden pactar que sean cubiertos en su totalidad por una de las partes, divididos al 50% entre comprador y vendedor, o pagados según lo establecido por la ley. En Cataluña, el artículo 531.6 del Código Civil establece que:
«Los gastos del otorgamiento de la escritura y de la expedición de primera copia y los demás gastos posteriores a la transmisión corren a cargo de los adquirentes, salvo que una disposición especial o un pacto establezcan lo contrario.»
Es decir, el comprador suele asumir el coste de la escritura, a menos que se acuerde lo contrario.
Entrega de la posesión
La principal obligación del vendedor es entregar la posesión de la vivienda. Según el Código Civil catalán, el vendedor cumple esta obligación cuando transfiere al comprador la posesión del bien o lo pone a su disposición.
Cargas de la vivienda
La vivienda objeto de la compraventa puede tener cargas, siendo la más común una hipoteca. En caso de existir una hipoteca sobre la vivienda y haberse pactado que esta se entregará libre de cargas, el vendedor deberá cancelar la hipoteca mediante una escritura pública de cancelación, asumiendo el costo total pendiente de la hipoteca.
Si la vivienda está arrendada, y se ha acordado que se entregará libre de ocupantes, será necesario resolver el contrato de arrendamiento antes de la compraventa. Sin embargo, si la vivienda se adquiere como inversión, el inquilino podrá permanecer en el alquiler.
Es esencial revisar el contrato de alquiler antes de firmar la compraventa para asegurarse de que no exista un derecho de adquisición preferente por parte del inquilino que pueda ejercerse.
IBI y gastos de comunidad
Las partes pueden acordar prorratear el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en función del tiempo que cada una haya sido propietaria del bien durante el año en que se firma la compraventa.
En cuanto a los gastos de comunidad, el vendedor debe proporcionar un certificado de la comunidad que demuestre que está al corriente de pago de los gastos ordinarios y extraordinarios (derramas) de la comunidad.
Además, en función de las circunstancias particulares de cada caso, se pueden regular otros aspectos en el contrato de compraventa.
Por lo tanto, es recomendable contar con la ayuda de un experto en derecho inmobiliario que asesore a las partes sobre el contenido del contrato de compraventa y coordine la firma de la escritura pública de compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se gestionan las cargas de una vivienda en el contrato de compraventa?
Además de las hipotecas, una vivienda objeto de compraventa puede estar arrendada. En caso de existir un arrendamiento sobre la vivienda, será necesario resolver el contrato de arrendamiento antes de la compraventa, a menos que las partes acuerden lo contrario. Esta gestión previa es fundamental para asegurar que el comprador adquiera la propiedad libre de ocupantes, salvo pacto en contrario.
¿Cómo se prorratea el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en un contrato de compraventa?
En un contrato de compraventa, las partes pueden acordar prorratear el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en función del tiempo que cada una haya sido propietaria del bien durante el año en que se firma la compraventa. Este prorrateo garantiza que cada parte asuma la parte proporcional del impuesto correspondiente al periodo en que ha sido propietaria de la vivienda, evitando así desequilibrios económicos entre el vendedor y el comprador.
¿Qué deben demostrar los vendedores respecto a los gastos de comunidad en un contrato de compraventa?
En un contrato de compraventa, el vendedor debe proporcionar un certificado de la comunidad que demuestre que está al corriente de pago de los gastos ordinarios y extraordinarios (derramas) de la comunidad. Este documento es fundamental para asegurar al comprador que no heredará deudas relacionadas con los gastos de la comunidad de propietarios una vez realizada la compra.
¿Por qué es importante adjuntar una nota simple del inmueble y un plano al contrato de compraventa?
Adjuntar una nota simple del inmueble y un plano al contrato de compraventa es importante para proporcionar una descripción detallada y precisa del bien que se está vendiendo. Esto ayuda a evitar malentendidos y conflictos futuros entre las partes, al proporcionar una referencia clara sobre la ubicación, características y situación legal del inmueble.
¿Qué implica la existencia de cargas como hipotecas o arrendamientos en una vivienda objeto de compraventa?
La existencia de cargas como hipotecas o arrendamientos en una vivienda objeto de compraventa puede afectar los términos de la transacción. Por ejemplo, si la vivienda tiene una hipoteca, el vendedor deberá cancelarla antes de la compraventa o acordar con el comprador que esta se traslade al nuevo propietario. De manera similar, si la vivienda está arrendada, el vendedor deberá resolver el contrato de arrendamiento antes de la venta, a menos que se acuerde lo contrario entre las partes.
