Aprobado el proyecto ley por el Derecho a la Vivienda
El Consejo de Ministros aprobó el pasado día 1 de febrero 2022 la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, el cual se configura como el primer texto legislativo de la actual época democrática que desarrolla un derecho constitucional tan sumamente importante como es el acceso a una vivienda digna, parte indispensable en un Estado de Bienestar.
La Ley tiene por objeto regular, para todo el territorio español, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de esta, protegiendo situaciones de vulnerabilidad y combatiendo la especulación inmobiliaria.
Entre las medidas incluidas en el texto legislativo, destacamos las siguientes:
Medidas relativas al régimen de arrendamientos en áreas declaradas “zonas de mercado residencial tensionado”
Esta Ley habilita a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda a declarar durante un periodo acotado de 3 años (prorrogable anualmente) “zonas de mercado residencial tensionado” en aquellas áreas territoriales en las que exista un riesgo de oferta insuficiente de vivienda, de forma similar a como ya se venía haciendo en Cataluña.
Un territorio será declarado zona de mercado residencial tensionado si se cumplen las siguientes circunstancias:
- que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares;
- que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya subido en esa zona, en los últimos 5 años, más de 5 puntos por encima del IPC autonómico.
El hecho de que un área sea calificada como de zona tensionada tendrá una serie de implicaciones en los contratos de arrendamiento de inmueble de esas zonas, ello con la finalidad de evitar rentas abusivas, quedando modificada a tal efecto la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 10 y 17).
- Al finalizar el periodo de prórroga (tanto la obligatoria como la tácita) el inquilino tendrá derecho a que se le prorrogue el contrato de manera extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de 3 años y en los mismos términos y condiciones.
- En supuestos de firma de nuevos contratos, la renta a pactar no podrá superar la del contrato anterior más IPC, a excepción de determinados supuestos, en los que se podrá incrementar en un máximo del 10% (por ejemplo, si se han hecho obras de mejora de la accesibilidad).
Además, si el arrendador tiene la condición de “gran tenedor” y es persona jurídica, la renta del nuevo contrato no podrá superar el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Esta regulación se aplicará a los contratos que se celebren una vez transcurran 18 meses desde vigencia de la Ley y siempre y cuando se haya aprobado el sistema de índices.
Medidas relativas a grandes tenedores.
El Proyecto prevé una definición a nivel estatal de “gran tenedor”, configurándose como aquella persona (física o jurídica) titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (también de uso residencial). En ambos supuestos quedan excluidos tanto garajes como trasteros.
Pese a incluir esta definición a grandes tenedores personas físicas, lo cierto es que la contención de renta mencionada en el anterior apartado según Indice de Precios de Referencia únicamente aplica a grandes tenedores con personalidad jurídica.
En cuanto a las personas físicas grandes tenedoras y los pequeños propietarios (por debajo de diez viviendas) pese a no verse afectadas directamente por la regulación de precios según Sistema de índices, sí que se prevén medidas de congelación de precios en zonas declaradas tensionadas (durante un plazo de hasta 3 años y tanto en nuevos contratos como en ya existentes) e incentivos fiscales que promuevan la estabilidad en el mercado.
Medidas relativas a las viviendas vacías
Según el texto legislativo, se entiende por vivienda vacía aquella que, siendo propiedad de un titular con un mínimo de cuatro viviendas, esté desocupada durante más de dos años sin causa justificada.
En estos casos, se concede la posibilidad a los gobiernos municipales de aplicar hasta un 150% de recargo en la cuota líquida del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con la finalidad de acelerar su puesta en el mercado.
Medidas relativas a la vivienda social
España actualmente se sitúa a la cola de los países europeos en lo que a parque de vivienda pública se refiere, con mucho menos parque público del que tienen países vecinos como por ejemplo Francia u Holanda.
El proyecto de ley pretende abrir camino y mejorar estos estándares.
Para ello, se establece una reserva del 30% del suelo urbanizado en nuevas promociones para destinar a vivienda pública. Además, de este porcentaje la mitad debe ser destinada a alquiler.
Medidas relativas al procedimiento de desahucio por circunstancias de vulnerabilidad.
A través de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se prevén cambios en el procedimiento de desahucio en aquellas situaciones consideradas como de vulnerabilidad social y económica, tratando de dar una mayor cobertura a la protección social en estas situaciones.
Para ello, resumidamente:
- Se establecerán procedimientos más agiles para comprobar la situación de vulnerabilidad de aquellos que ocupen la vivienda.
- Se amplían los supuestos de protección a personas vulnerables.
- Se amplían los plazos de procedimiento de desahucio a 2 meses para personas físicas y 4 meses a personas jurídicas.
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