Presente y futuro de la vivienda en España
En España ha existido desde hace muchos años una cultura mayoritaria de adquisición de viviendas para uso particular y en menor cuantía, de oficinas y locales de negocio.
Esta situación fue motivada porque la oferta de viviendas en alquiler era muy limitada ya que, los condicionamientos y limitaciones establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente desde 1964, no eran muy atractivos para los inversores. También, porque los precios excesivamente altos de los alquileres nuevos y las facilidades dadas por las entidades financieras, para obtener préstamos para la adquisición de inmuebles, inclinaba al consumidor a optar por la compra.
Sin embargo, la finalización de la «burbuja» inmobiliaria y la aparición de la crisis han variado de forma muy importante esta situación. Más si se añaden las importantes modificaciones experimentadas en la legislación arrendaticia desde el famoso ‘Decreto Boyer’ de Abril de 1985, que liberalizó el tiempo de duración de los arrendamientos, la nueva ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor en enero de 1995 -y que, entre otras cosas, permitió una cierta actualización de las rentas antiguas- y las posteriores modificaciones que se han ido introduciendo en dicha Ley arrendaticia y en la ley procesal, con el fin de favorecer los contratos de arrendamiento y también agilizar los desahucios en caso de falta de pago de la hipoteca.
Además, el cumplimiento este fin de año, del plazo máximo de 20 años establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente desde 1995 que da por finalizados todos los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al Decreto de abril de 1985 y sometidos a la prórroga forzosa, unido al hecho de haberse eliminado en las viviendas el derecho a la segunda subrogación familiar prevista en la anterior Ley de 1964, salvo casos excepcionales, marca un antes y un después en cuanto se refiere a la contratación de los arrendamientos urbanos, ya que los arrendadores, presentes y futuros, pueden establecer libremente sus condiciones y, fundamentalmente, no se encuentran ligados por una duración indefinida del contrato.
Esta libertad en las condiciones del alquiler es total en cuanto se refiere a los locales de negocio y un poco más restrictiva en cuanto se refiere a las viviendas, si bien en este último supuesto no se menoscaba el libre pacto de las partes en cuanto a los puntos más esenciales del contrato
Para los dueños de viviendas resulta importante poder concertar un contrato de arrendamiento por solo tres años y a precio de mercado pudiendo, incluso, rescindir el mismo con anterioridad si necesitan la vivienda para sí o para un familiar próximo. Y conseguir que en caso de impago del alquiler exista un procedimiento de desahucio ágil y rápido, aunque a este respecto debemos matizar que, aunque el legislador haya hecho un esfuerzo al respecto, el trámite judicial, atendidos los condicionamientos actuales de la administración de justicia, sigue siendo demasiado lento dependiendo, a veces, de la problemática funcional de cada Juzgado.
Y para los inquilinos también puede suponer un beneficio ya que la mayor oferta de viviendas y oficinas en arrendamiento facilita la moderación en los precios de alquiler permitiendo, además, una mayor movilidad y un mayor juego de oferta y demanda.
Según diversos informes los precios de alquiler de las viviendas desde el principio de la crisis han bajado entre un 40 y un 45% , lo que hace mucho mas asequible el arrendamiento.
Por otra parte, la bajada tan importante de los tipos de interés bancario, casi reducidos a cero, promueven que los inversores contemplen obtener una mayor rentabilidad alquilando las viviendas de su propiedad. Si añadimos la reducida disponibilidad económica para adquirir inmuebles o la dificultad de obtener préstamos bancarios para su adquisición, les conducen al arrendamiento y no a la compraventa.
La conclusión es que la situación actual y las perspectivas a medio plazo, como mínimo, auguran un incremento en el número de contratos de arrendamiento en detrimento de la compraventa de inmuebles para uso particular, ya que no se prevé ningún aumento sustancial ni en los ingresos económicos de los usuarios ni en la concesión de préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras.
Si, en cambio, resulta interesante la adquisición de viviendas o de inmuebles en general a los inversores inmobiliarios, atendida también la reducción de precios que se ha producido en las compraventas, que según diversos informes estadísticos, superan más del 50% en relación con los existentes al principio de la crisis.
Sobre el autor:
Francesc Fortuny
DiG Abogados
