La división de un inmueble en copropiedad
El procedimiento de división de la cosa común es un proceso judicial que permite a uno de los copropietarios de un bien inmueble, compartido en régimen de copropiedad con otra persona, disolver dicha copropiedad.
Dado que es habitual que alguno de los copropietarios desee poner fin a esta situación de copropiedad, una de las vías más efectivas para hacerlo es iniciar un procedimiento judicial de división de la cosa común.
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes; en cualquier momento, cada uno de ellos tiene derecho a solicitar la división del bien común. Sin embargo, esto es compatible con la existencia de un acuerdo para mantener el bien indiviso durante un tiempo específico, que no podrá superar los diez años, aunque dicho plazo puede ampliarse mediante un nuevo convenio.
El propósito central de este proceso es asegurar que ningún copropietario se vea obligado a permanecer en la copropiedad si no lo desea.
En este artículo, abordaremos todo lo necesario para comprender cómo funciona la división de un inmueble en copropiedad, desde los derechos de cada copropietario hasta los pasos legales y las normativas aplicables. En DiG Abogados, contamos con un equipo experto en el derecho inmobiliario y estamos preparados para ayudar a nuestros clientes a gestionar esta situación de la manera más eficiente y justa.
¿Qué es la copropiedad de un inmueble?
La copropiedad es una situación jurídica en la que varias personas comparten la titularidad de un mismo inmueble. En este régimen, cada copropietario posee una cuota de propiedad sobre el bien, lo que le otorga derechos y obligaciones proporcionales a su porcentaje de participación. La copropiedad puede surgir por diversas razones, como herencias, compras compartidas, bienes adquiridos durante el matrimonio y un largo etcétera.
Derechos y obligaciones de los copropietarios
Antes de abordar el proceso de división, es fundamental entender los derechos y obligaciones de cada copropietario:
Derechos de los copropietarios como regla general
- Derecho de uso y disfrute: Cada copropietario tiene derecho a utilizar el inmueble y a disfrutar de sus beneficios, en función de su cuota de propiedad y de los acuerdos establecidos.
- Derecho de venta: Cualquier copropietario puede vender su cuota de copropiedad, aunque debe ofrecer primero su parte al resto de los copropietarios (derecho de tanteo y retracto).
- Derecho de impugnación: Los copropietarios pueden impugnar decisiones que consideren lesivas para sus derechos o que hayan sido tomadas sin su consentimiento.
Obligaciones de los copropietarios
- Participación en los gastos: Cada copropietario está obligado a asumir los gastos de mantenimiento y administración del inmueble en función de su cuota de participación.
- Responsabilidad ante terceros: En caso de deudas o cargas sobre el inmueble, cada copropietario responde en función de su participación.
Procedimiento para la división de un inmueble en copropiedad
1. Revisión de acuerdos previos y situación legal
El primer paso es analizar la situación legal de la propiedad, así como los acuerdos previos entre los copropietarios. Es común que existan pactos de copropiedad que regulen el uso y la administración del inmueble. Estos acuerdos pueden contener cláusulas sobre la venta de partes, el uso compartido y el mantenimiento, entre otros aspectos.
2. ¿Cómo se lleva a cabo la división de un bien en copropiedad?
Antes de iniciar un proceso judicial, es preferible enviar una notificación formal a los demás copropietarios. En primer lugar, buscar una solución extrajudicial suele ser ventajoso para todas las partes; en segundo lugar, remitir un burofax previo podría implicar que, en caso de juicio, las costas recaigan sobre los copropietarios que no hayan respondido favorablemente.
El proceso para dividir un bien en común comienza con la presentación de una demanda de juicio declarativo. Este juicio se tramitará como procedimiento verbal, lo cual agilizará los trámites judiciales.
3. Resolución judicial de división del bien común
Según la resolución judicial emitida por el juzgado que examine el caso, mediante la cual se decrete la extinción de la situación de proindiviso, el bien podrá dividirse de dos maneras: en primer lugar, a través de una división física y material, siempre que esto sea viable; o en su defecto, mediante una división económica mediante la venta del bien en subasta pública —si no se llega a un acuerdo entre los copropietarios—, repartiéndose el precio de venta entre ellos según sus respectivas cuotas. Este procedimiento se encuentra regulado en el artículo 404 del Código Civil:
“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”
Si, después de la notificación de la sentencia, las partes no se ponen de acuerdo en la venta del bien, podrán iniciar un procedimiento para ejecutar la obligación de hacer. Esto llevará finalmente a la venta del bien en subasta pública.
4. Escritura pública y registro
Una vez alcanzado el acuerdo de división, es necesario formalizar la operación mediante una escritura pública ante notario. Este documento oficializa la división y, en caso de venta o adjudicación, se inscribe en el Registro de la Propiedad. De esta forma, cada copropietario puede inscribir su derecho sobre la parte correspondiente del inmueble y, en el caso de una venta, se transfiere el bien a un nuevo propietario.
Normativa y regulación de la copropiedad en España
La copropiedad y su división están reguladas en el Código Civil, en los artículos 392 y siguientes, que establecen los derechos y obligaciones de los copropietarios y el procedimiento para solicitar la división del bien. Además, las normas urbanísticas y la Ley de Propiedad Horizontal también pueden influir en el proceso de división, especialmente en el caso de edificios o inmuebles con múltiples partes.
La normativa establece que cualquier copropietario puede solicitar la división del bien, salvo pacto en contrario, y que si la división es imposible o perjudica al bien, se procederá a la venta y reparto del importe entre los copropietarios. La ley también contempla la opción de acudir a la vía judicial para resolver conflictos cuando no se alcance un acuerdo entre las partes.
Solución de conflictos en la copropiedad
La división de un inmueble en copropiedad puede generar conflictos, especialmente si hay disparidad de opiniones entre los copropietarios. Los conflictos más comunes incluyen:
- Discrepancias sobre el valor del inmueble.
- Falta de acuerdo en la distribución de los derechos o la parte económica.
- Negativa de uno o varios copropietarios a vender o dividir.
Para resolver estos conflictos, existen varias opciones:
- Mediación: La mediación es una vía extrajudicial que permite a los copropietarios resolver sus diferencias con la ayuda de un mediador. Este proceso busca encontrar una solución consensuada sin necesidad de acudir a los tribunales.
- Vía judicial: Si no se logra un acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede acudir a la vía judicial para solicitar la división de la propiedad. El juez puede ordenar la venta del inmueble si la división física es inviable o autorizar la adjudicación a uno de los copropietarios, que compensará económicamente a los demás.
- Adquisición preferente: Un copropietario puede proponer comprar la parte del otro, facilitando la separación sin necesidad de vender el bien a terceros. En este caso, el valor de las partes se calcula en función del mercado y de la cuota de cada uno.
Conclusión
El Procedimiento de división de un inmueble en copropiedad es una opción viable para aquellos propietarios que desean separar o vender su parte de un bien compartido. Sin embargo, este proceso requiere el cumplimiento de una serie de trámites legales.. Contar con el asesoramiento adecuado es esencial para llevar a cabo una división exitosa, sin conflictos y cumpliendo con todas las normativas aplicables.
En DiG Abogados, nuestros expertos en copropiedad ofrecen un servicio integral para ayudar a nuestros clientes a gestionar la división de sus inmuebles, ya sea mediante negociación o por vía judicial, asegurando que cada paso cumpla con las leyes vigentes y proteja sus intereses patrimoniales.
Preguntas frecuentes
1. ¿Es posible dividir un inmueble sin la aprobación de todos los copropietarios?
No. La división requiere el acuerdo de todos los copropietarios. Si no se alcanza un consenso, puede solicitarse la división judicial del inmueble, donde el juez decidirá si se divide físicamente o si se ordena la venta.
2. ¿Cuál es la diferencia entre copropiedad y propiedad horizontal?
La copropiedad implica que varias personas comparten el mismo bien en conjunto, sin una separación física de sus partes. La propiedad horizontal, en cambio, se refiere a un edificio dividido en viviendas o locales independientes, cada uno con su propiedad exclusiva, pero compartiendo zonas comunes.
3. ¿Cómo se realiza la venta de un inmueble en copropiedad?
Para vender un inmueble en copropiedad, todos los copropietarios deben estar de acuerdo. Una vez alcanzado el acuerdo, la venta se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad para dar validez legal a la transacción.
4. ¿Qué ocurre si un copropietario desea vender su parte y los demás no están de acuerdo?
Si uno de los copropietarios desea vender su cuota y los demás no están interesados en comprarla, este copropietario puede vender su participación a un tercero. Sin embargo, los otros copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto. Esto significa que pueden adquirir la parte en las mismas condiciones ofrecidas al tercero para evitar que el nuevo comprador entre en la copropiedad.
5. ¿Se puede obligar a un copropietario a vender su parte?
Cualquiera de los copropietarios puede solicitar la división judicial del inmueble. En estos casos, si la división física no es posible, el juez puede ordenar la venta del bien y el reparto del precio entre los copropietarios según sus cuotas.
