¿Qué es el valor de referencia catastral?
El valor de referencia catastral es aquel valor objetivo determinado por parte de la Dirección General del Catastro y que se utiliza como base imponible a la hora de liquidar determinados impuestos, tales como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
Este nuevo concepto fue incorporado a nuestro ordenamiento jurídico mediante su inclusión en la Ley 11/2021, de medidas de prevención contra el fraude, con la finalidad de establecer un marco de seguridad jurídica en la determinación del valor de los inmuebles, sustituyendo al hasta ese momento vigente “valor de mercado”.
¿Cómo se determina?
Este valor es fijado anualmente por la Dirección General del Catastro, que tras el análisis permanente de los precios de las compraventas inmobiliarias efectuadas y formalizadas ante fedatario público, plasma sus conclusiones en forma de mapas de valores.
Dichos mapas se publican en la Sede Electrónica del Catastro y son de acceso público, en aras de la transparencia administrativa y la seguridad jurídica.
¿Cuál es la diferencia con el valor catastral?
Es frecuente confundir el valor de referencia con el valor catastral, por lo que es necesario saber distinguirlos con el fin de no incurrir en una incorrecta interpretación de los mismos.
Por un lado, el valor catastral es un valor administrativo que se fija de manera objetiva para cada bien inmueble, fruto de la aplicación de los criterios recogidos por la Dirección General del Catastro. Se trata de un valor que se actualiza por las Leyes de Presupuestos del Estado, y constituye la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Por otro lado, y a diferencia del anterior, el valor de referencia solamente sirve como base imponible del ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) y del IP (Impuesto sobre el Patrimonio).
En consecuencia, en ningún caso el valor de referencia afecta al valor catastral vigente.
¿Qué valor debe declararse en las autoliquidaciones de los impuestos susceptibles de aplicarse el valor de referencia?
El valor de referencia es el valor mínimo que debe incluirse en la base imponible de las obligaciones tributarias, con independencia del valor de la operación incorporado en la correspondiente escritura, ya que el valor de referencia coincide con el valor real del bien.
Es decir, si el valor del bien inmueble escriturado es superior al valor de referencia, la base imponible del impuesto será el valor en escritura. No obstante, si este valor es inferior al valor de referencia, para la determinación de la base imponible del impuesto se tomará el valor de referencia.
Es importante precisar que el Valor de Referencia publicado en la Sede del Catastro, NO es susceptible de impugnación directa. Es decir, no se puede solicitar directamente a la Dirección General del Catastro la revisión o modificación de ningún valor de referencia.
¿Qué sucede cuando el valor declarado en la escritura es inferior al valor de referencia?
Tal y como se ha expuesto anteriormente, como mínimo, el valor que debe incluirse en la base imponible del impuesto debe coincidir con el valor de referencia, con independencia del valor por el que se haya realizado la operación.
Así pues, cuando nos encontramos en la situación planteada, lo más recomendable es autoliquidar por el valor de referencia, por ser éste el mayor, ya que cualquier otra actuación distinta será susceptible de regularización y, más que posible imposición de sanción, por parte de la Administración tributaria correspondiente.
Sin embargo, aunque la norma no ha establecido una vía precisa para impugnar el valor de referencia, SÍ que existe la posibilidad de impugnar, de forma indirecta, dicho valor cuando se considere que perjudica los intereses legítimos del contribuyente, esto es, cuando el valor de referencia es superior al valor de mercado.
Procedimiento para impugnar el valor de referencia
Solicitar una tasación del bien inmueble, a una sociedad tasadora homologada por el Registro del Banco de España
- Si el valor de tasación resulta inferior al valor de referencia establecido, se debe proceder de la siguiente manera:
Liquidar el impuesto declarando el valor de referencia y posteriormente instar un procedimiento de rectificación de la autoliquidación ante la Agencia Tributaria correspondiente, aportando la tasación y solicitando la devolución de ingresos indebidos.
Esta forma de proceder, si bien comporta el adelanto de tributación por parte del sujeto pasivo, evita la posibilidad de imposición de sanción por parte de la Administración Tributaria.
- En la tramitación del procedimiento, la Administración Tributaria solicita un informe preceptivo y vinculante a la Dirección General del Catastro, remitiendo la tasación aportada por el contribuyente.
- Esta solicitud es tramitada en sede de la Dirección General del Catastro como un Recurso de Reposición, que es resuelto favorablemente cuando el valor de la tasación difiere del valor de referencia fijado, procediendo la Dirección General del Catastro a rectificar el citado valor adecuándolo al valor de mercado acreditado mediante la tasación.
- Con la comunicación de la corrección del valor de referencia, la Administración tributaria procede a estimar la solicitud de rectificación de la autoliquidación, procediendo a la devolución de los importes indebidamente ingresados por el contribuyente.
La experiencia de nuestro despacho en los distintos expedientes en los que hemos intervenido es que la tramitación de todo el proceso, al menos en Catalunya, es bastante ágil, y su duración no excede de los 4 meses.
Sobre el autor:
DiG Abogados
Asesora Fiscal
