¿Es el arrendamiento de inmuebles una actividad económica a efectos fiscales?
El concepto de arrendamiento de inmuebles como actividad económica es un tema clave en el ámbito fiscal, ya que su calificación puede variar según el impuesto aplicable. La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido diferentes interpretaciones dependiendo de si se analiza en el contexto del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto sobre Sociedades (IS) o los impuestos patrimoniales.
Esta falta de uniformidad normativa ha generado incertidumbre entre contribuyentes y empresas, pues determinar si el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica conlleva importantes implicaciones fiscales. En este artículo, analizaremos en detalle las diferencias entre cada impuesto y cómo afectan a los arrendadores.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El artículo 27.2 de la Ley del IRPF establece que el arrendamiento de inmuebles solo será considerado una actividad económica cuando el arrendador disponga de, al menos, una persona empleada con contrato laboral a jornada completa encargada de la gestión de la actividad.
Requisitos según la DGT
1. Una persona empleada
La DGT, en consultas como V0622-16 y V2619-18, ha determinado que si el arrendador subcontrata la gestión del alquiler a una empresa externa, no se cumple este requisito. Para que el arrendamiento se considere actividad económica, debe existir una relación laboral directa con el empleado.
2. Contrato laboral
El contrato de la persona empleada debe ser calificado como laboral según la normativa laboral vigente. De no ser así, no se cumpliría con el requisito exigido por el IRPF.
3. Jornada completa
Tener varios empleados a tiempo parcial no equivale a un empleado a jornada completa. La consulta vinculante V2120-10 aclara que la normativa exige estrictamente un empleado a jornada completa para que el arrendamiento sea considerado una actividad económica.
Impuesto sobre Sociedades (IS)
En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, se buscó establecer una definición autónoma del concepto de actividad económica, sin embargo, el artículo 5.1 de la LIS recoge una redacción similar a la del IRPF:
«En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.»
Diferencias interpretativas con el IRPF
Aunque la redacción es similar, la DGT ha interpretado este requisito de manera más flexible en el ámbito del IS. En la consulta vinculante V2826-16, la DGT admite que la externalización de la gestión puede ser válida cuando la dimensión de la actividad lo justifique.
En otras palabras, si la sociedad tiene un volumen de activos inmobiliarios relevante, se permite externalizar la gestión en lugar de contratar a un empleado directamente, siempre que se acredite una organización empresarial suficiente para la actividad.
Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
En el Impuesto sobre el Patrimonio, no existe una definición específica del arrendamiento de inmuebles como actividad económica. Sin embargo, el artículo 4.Ocho de la Ley del IP remite expresamente a la normativa del IRPF.
Consecuencias fiscales
Debido a esta remisión, para que un contribuyente pueda aplicar la exención en el IP sobre los inmuebles arrendados, debe cumplir con los requisitos del artículo 27.2 de la LIRPF. Por tanto, si la gestión del arrendamiento se externaliza y no se contrata a una persona empleada a jornada completa, no se podrá aplicar la exención en el IP. Esta interpretación ha sido ratificada en la consulta vinculante V1999-16.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el concepto de arrendamiento de inmuebles como actividad económica tampoco está definido de forma autónoma. Al igual que en el IP, la normativa remite al artículo 4.Ocho de la Ley del IP, lo que a su vez nos lleva a la legislación del IRPF.
Aplicación de la reducción en transmisiones
Para que una transmisión de participaciones en entidades pueda beneficiarse de la reducción en el ISD, la empresa debe cumplir con los requisitos del IRPF. Por lo tanto, si no se cuenta con una persona empleada a jornada completa, no se podrá aplicar la reducción fiscal en el ISD, tal y como lo confirma la consulta vinculante V4952-16.
Preguntas frecuentes
1. ¿El arrendamiento de inmuebles siempre se considera una actividad económica?
No, depende del impuesto aplicable. En el IRPF, se requiere la contratación de un empleado a jornada completa. En el IS, puede considerarse actividad económica incluso sin cumplir con este requisito, si existe una organización empresarial suficiente.
2. ¿Puedo externalizar la gestión de mis inmuebles y seguir considerando el arrendamiento como actividad económica?
En el IRPF, no. En el IS, sí, siempre que se justifique una estructura empresarial adecuada.
3. ¿Puedo aplicar la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio si no tengo empleados?
No, la Ley del IP remite a la del IRPF, por lo que debe cumplirse el requisito de contratar a una persona empleada a jornada completa.
4. ¿El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sigue las mismas reglas que el Impuesto sobre Patrimonio?
Sí, dado que la normativa del ISD remite a la del IP, se aplican los mismos criterios.
5. ¿Es recomendable estructurar la actividad de arrendamiento a través de una sociedad?
Dependerá del volumen de inmuebles y la planificación fiscal de cada caso. En términos generales, una sociedad puede ofrecer mayor flexibilidad fiscal en el tratamiento del arrendamiento de inmuebles.
Conclusión
El arrendamiento de inmuebles como actividad económica tiene diferentes interpretaciones en función del impuesto aplicable. Mientras que en el IRPF se exige estrictamente la contratación de una persona empleada a jornada completa, en el IS la externalización de la gestión puede ser válida en algunos casos.
Por otro lado, en los impuestos patrimoniales (IP e ISD), la normativa remite al IRPF, lo que obliga a cumplir con sus requisitos para poder acceder a beneficios fiscales.
Dado el impacto que esta calificación puede tener en la tributación, contar con un asesoramiento especializado en derecho mercantil es fundamental para evitar contingencias fiscales y optimizar la planificación fiscal. En DiG Abogados, podemos ayudarte a analizar tu situación y diseñar la mejor estrategia fiscal para tu patrimonio inmobiliario.
