El IVA en el alquiler con opción de compra que es y como funciona:
El alquiler de viviendas está exento del Impuesto sobre el valor Añadido IVA en el alquiler con opción de compra.
Sin embargo, la incorporación en el Contrato de Alquiler de una Opción de Compradetermina la finalidad o destino del inmueble, que no es otro que el de su venta.
Las cantidades que se cobren del inquilino pasan a configurarse como cantidades a cuenta de una operación sujeta y no exenta de IVA, como es la “primera entrega de una edificación”. Por ello, ambas operaciones (alquiler y posterior adquisición) estarán gravadas por el impuesto mencionado.
Según una reciente modificación de la Ley de IVA, con entrada en vigor el pasado 28 de octubre, tanto el alquiler como la futura transmisión de la vivienda tributarán por el IVA al tipo impositivo reducido: el 7% (posible aumento al 8% desde 2010, según el Proyecto de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el próximo año).
El IVA en el alquiler con opción de compra que hayan resultado exigibles hasta el 27 de Octubre de 2009 estaban sujetos al tipo general: el 16%.
Con la ejecución de la Opción de Compra las cantidades satisfechas durante el arrendamiento se convierten en cantidades pagadas a cuenta del precio de la vivienda, por lo que las cuotas repercutidas al 16% deben ser rectificadas para que la tributación se produzca al tipo del 7%.
En cuanto al Impuesto sobre Sociedades, entendemos que el importe del alquiler siempre debe ser considerado como un ingreso o gasto del período.
Si la venta posterior de la vivienda se va a formalizar por el valor bruto, deberá contabilizarse una provisión (fiscalmente no deducible) durante los ejercicios en los cuales el inmueble se encuentre arrendado, por el mismo importe de los alquileres cobrados.
El ejercicio de la opción de venta generará una renta (beneficio) por la diferencia entre el valor de adquisición (menos las amortizaciones y provisiones acumuladas) y el precio de venta. Será entonces cuando se aplique, contablemente, la provisión contabilizada durante la vida del arrendamiento.
Para el caso en que la venta se haga por el valor neto de la vivienda, no será necesario registrar provisión alguna durante el periodo de vigencia del arrendamiento y en el momento de la venta esta se realizará y se registrará por su valor neto.
Si se acuerda entre las partes la inscripción, en el Registro de la Propiedad, de la opción de compra (garantiza la efectividad de la misma frente a posibles terceros adquirentes), será necesario el otorgamiento de escritura pública y la operación quedará gravada por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, con carácter general al tipo del 1%.
Sobre el autor:
Francesc Fortuny
DiG Abogados
