Hace unos días os indicábamos que el Gobierno no había adoptado ninguna medida en relación a los alquileres de los locales de negocio que se han visto obligados a cerrar o, en algunos casos, a reducir drásticamente su actividad, como consecuencia del estado de alarma en el que nos encontramos para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Coronavirus.
El Gobierno ya se ha pronunciado al respecto. Ayer, 23 de abril, entró en vigor el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar a la economía y el empleo, donde se adoptan una serie de medidas para pymes y autónomos, y concretamente nos vamos a referir a las medidas relativas a los alquileres de locales de negocio.
Era necesario pronunciarse sobre este tema porque en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos no se prevé la posibilidad de dejar de pagar el alquiler de los negocios por causa de fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas similares, y nuestro Código Civil, en cuanto a fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea. Así pues, el Gobierno ha intentado buscar la modificación de las obligaciones del contrato, en este caso, del pago de la renta, aplicando la cláusula jurisprudencial ”rebus sic stantibus”, en caso de que se den los requisitos exigidos por nuestros tribunales (imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo que se derive, excesiva onerosidad de la renta debida, buena fe contractual).
No se habla en la normativa aprobada por el Gobierno, que nos ocupa, de una rebaja o condonación de la renta del alquiler de los locales de negocio sino de una moratoria en el pago de la renta en las condiciones aquí expuestas.
Se regula un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modificación del pago de la renta de alquiler de locales, respetando, en todo caso, los acuerdos que previamente se hubiesen podido alcanzar entre inquilino y propietario.
¿A qué arrendamientos se aplica?
A los que la vigente Ley de Arrendamientos urbanos denomina “para uso distinto del de vivienda”, eso es, cualquier uso que no sea el permanente de vivienda, por ejemplo, de temporada, arrendamiento de local de negocio, nave, arrendamiento de industria.
¿En qué consiste esta moratoria en el pago del alquiler?
El inquilino, que se encuentre en las condiciones mencionadas más adelante, puede solicitar una moratoria o aplazamiento, sin intereses, en el pago de la renta de alquiler de los arrendamientos objeto del presente, siempre y cuando inquilino y propietario no hubiesen alcanzado ya un acuerdo.
Se distingue entre dos tipos de propietarios/arrendadores de local de negocio:
1. El propietario es una empresa pública o un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o más de .1500m2 de superficie construida).
La moratoria solicitada por el inquilino que cumpla las condiciones deberá ser obligatoriamente aceptada por el propietario/arrendador siempre y cuando, como ya hemos dicho, dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiese acordado ya entre inquilino y propietario de forma voluntaria.
La moratoria se aplicará, de manera automática, a partir de la siguiente mensualidad de renta, y por el tiempo que dure el estado de alarma o, en su caso, se podrá ampliar a los siguientes meses si el plazo del estado de alarma fuese insuficiente en relación con el impacto producido, pero sin superar, en ningún caso, el límite de cuatro meses. Se fraccionará el importe aplazado en cuotas a pagar por el inquilino desde que finalice el estado de alarma o la situación producida por éste o a partir de la finalización de los referidos cuatro meses y durante un plazo máximo de dos años o mientras dure la vigencia del contrato, cuando ésta sea inferior a 2 años.
2. El propietario del local NO es una empresa pública o un gran tenedor.
El inquilino podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta de alquiler, que el arrendador podrá aceptar o no, y siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado ya por ambas partes con carácter voluntario. A este respecto no se ha regulado nada nuevo puesto que la posibilidad de llegar a un acuerdo siempre está.
En este caso se podrá disponer de la fianza depositada para pagar, total o parcialmente, alguna o algunas mensualidades de la renta. Dado que la normativa nos indica en este punto, y cito textualmente “las partes podrán disponer libremente de la fianza…” entendemos que debe haber acuerdo entre inquilino y propietario. En caso de que haya acuerdo, el inquilino deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde que se alcanzó el acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que fuese inferior a un año.
¿En qué plazo debo solicitar esta moratoria?
En un mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley, es decir, como máximo, hasta el día 23 de mayo de 2020.
¿Qué requisitos debo cumplir para poder solicitar la moratoria en el pago?
Ser un autónomo o una pyme en las siguientes condiciones:
En el caso de autónomo arrendatario de inmueble afecto a la actividad económica:
- Estar afiliado y en situación de alta en el RETA (Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar) o, en una mutualidad sustitutoria del RETA, en la fecha en que se declaró el estado de alarma.
- Que la actividad se haya suspendido como consecuencia de la declaración del estado de alarma (Real Decreto 463/2020).
- Si la actividad no ha sido suspendida como consecuencia del estado de alarma, se debe acreditar una disminución de la facturación del mes anterior al que se solicita el aplazamiento, como mínimo, del 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Por ejemplo, si se solicita la moratoria de la renta del mes de mayo, se debe tener en cuenta el mes anterior, eso es, mes de abril, y comparar su facturación con la media del 2º trimestre del año 2019.
En caso de pyme arrendataria de inmueble afecto a la actividad económica:
1.La normativa aprobada ahora por el Gobierno nos indica, y cito, de nuevo, textualmente: “Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital”. Aquí de nuevo se nos plantean dudas atendida la redacción anterior. El artículo 257.1 de la normativa mercantil nos dice que la sociedad podrá formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados, cuando reúne durante dos ejercicios consecutivos, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
-
- El activo no supere los 4 millones de euros.
- El importe neto de la cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros.
- El número medio de trabajadores no sea superior a 50.
Las dudas que se nos plantean son:
¿El Gobierno se está refiriendo a que no se superen las tres circunstancias mencionadas o que no se superen dos de ellas? La redacción no es precisa. Nosotros entendemos que no deben superarse dos de los tres límites, pero repito, no queda claro y la segunda duda que nos genera la redacción indicada es si debemos tener en cuenta para este cálculo el ultimo ejercicio cerrado o el último ejercicio aprobado de la compañía. De nuevo, no queda claro y la problemática está servida.
2. Que la actividad del negocio haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
3. Si la actividad no ha quedado suspendida por la declaración del estado de alarma o normas posteriores, se deberá acreditar la disminución de la facturación del mes anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior (nos remitimos al ejemplo de arriba).
¿Cómo acredito que cumplo los requisitos para poder solicitar la moratoria en el pago?
Mediante una declaración responsable de la disminución de la actividad, en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En este caso, si el propietario lo solicita, el inquilino tendrá que mostrar sus libros contables para acreditar dicha reducción de la actividad.
La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el inquilino. A, este respecto, parece que se exige el cese de la actividad por medio de la presentación del modelo 036, pero en caso de suspensión de la actividad entendemos que NO debemos presentar comunicación de cese de actividad porque no se ha cesado de la misma, sino que se ha suspendido por la declaración del estado de alarma. Entendemos que este certificado expedido por la Agencia Tributaria u órgano competente de la Comunidad Autónoma, debería consistir en una certificación como las de la Tesorería General de la Seguridad Social, que certifica en función del CNAE de la actividad o asimismo se podría certificar en función del Impuesto de Actividades Económicas (IAE) en el que la compañía está matriculada.
¿Cuáles son las consecuencias de solicitar la moratoria en el pago del alquiler si el inquilino no cumple los requisitos?
Los inquilinos que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin cumplir los requisitos establecidos en la normativa serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados y de todos los gastos generados, sin perjuicio de otras responsabilidades.
Como siempre quedamos a su disposición para analizar y estudiar su caso concreto.
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DiG Abogados