¿Sabes cuáles son los documentos esenciales a revisar antes de comprar una vivienda?
La inversión en nuestra vivienda es la inversión más importante que la mayoría de nosotros vamos a realizar a lo largo de nuestra vida y es por ello que conviene asegurarnos que en relación a la casa o piso que queremos comprar todo está en regla. De este modo, es necesario conocer aquellos documentos a revisar antes de comprar una vivienda o inmueble, por lo que es esencial entender bien la documentación que debemos firmar con el objeto de que no surjan problemas o inconvenientes en un futuro.
La mayoría de los ciudadanos salvo que no se dediquen profesionalmente a ello no están familiarizados con los pasos a seguir o con la documentación que es preciso revisar antes de decidir que queremos comprar la vivienda. Se trata en definitiva de que cuando firmemos cualquier documento nos quede la tranquilidad y la confianza de que hemos examinado lo pertinente y no hemos descuidado algún aspecto que hubiese sido importante comprobar antes de firmar el contrato de arras, por ejemplo, que es el documento que, en la mayoría de compraventas, nos van a poner delante para firmar. O, que nos quedemos tranquilos cuando firmemos, por último, la escritura pública de compraventa del/los inmueble/s y/o la escritura pública de hipoteca con la entidad bancaria que, en su caso, hayamos escogido.
Los 10 documentos clave a revisar antes de comprar una casa o piso
En este artículo os explicamos de forma sencilla y clara, en diez puntos, qué documentación es imprescindible revisar antes de comprar un inmueble.
Comprobación de cargas
En primer lugar, es fundamental comprobar el estado de cargas de la vivienda que vamos a adquirir. Es decir, i) si la vivienda tiene una hipoteca previa, ii) si existen cargas registrales que aún están pendientes de cancelar administrativamente en el Registro de la Propiedad aun estando ya saldadas, iii) si existen servidumbres, cargas, etc…, que debamos conocer antes de decidir si queremos o no comprar la vivienda.
Para comprobar el estado de cargas solicitaremos una nota simple al Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita la finca con el objeto de comprobar si está libre de cargas, o, por el contrario, tiene alguna hipoteca, embargo o cualquier otra limitación.
En esta nota simple asimismo podremos comprobar quién es el propietario actual de la vivienda para verificar si la persona o entidad jurídica que nos está vendiendo es realmente el titular registral.
Comprobación de hipoteca previa
Si la vivienda se encuentra hipotecada tendremos que valorar si nos subrogamos en la hipoteca existente o, por el contrario, negociamos y contratamos con la entidad bancaria que consideremos nuestra propia hipoteca, en caso de tener que solicitar financiación al banco.
Si decidimos no subrogarnos en la hipoteca existente, debemos contar con un Certificado de saldo 0 y cancelación registral que acredita que dicha hipoteca se encuentra saldada al momento de la compraventa.
Corriente de gastos comunitarios
Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios es importante comprobar que el vendedor se encuentra al corriente de pago de los gastos de comunidad tanto ordinarios como extraordinarios, así como de cualquier derrama que pueda existir, y, el día de la compra, se tendrá que aportar un certificado firmado por el Administrador (o por el Presidente) de la comunidad de propietarios haciendo constar que no existen cuotas de comunidad ni derramas pendientes de pago.
Revisión estatutos de la comunidad
También conviene revisar los Estatutos de la comunidad así como las últimas actas comunitarias aprobadas para conocer si existen derramas aceptadas y aprobadas por los vecinos, su importe y forma de pago.
Asimismo, es recomendable hablar con el administrador de fincas, o en su defecto, con el presidente de la comunidad de propietarios por si se prevé aprobar a corto plazo algún tipo de derrama.
Revisión situación urbanística
Tampoco está de más que revisemos la situación urbanística de la vivienda en el correspondiente Ayuntamiento donde radica la finca así como consultar la información catastral en el catastro correspondiente.
Verificación corriente de pagos sobre Impuesto Bienes Inmuebles (IBI)
En sexto lugar, conviene verificar que el vendedor se encuentra al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, debiendo presentar el último o los últimos recibos de IBI debidamente pagados. En este recibo constará el valor catastral de la vivienda.
Legalmente el obligado al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el titular de la vivienda a fecha 1 de enero, salvo pacto en contrario por las partes, pudiéndose pactar que cada parte pagará el IBI en proporción a los meses durante los que sea titular.
Cédula de habitabilidad
Otro documento que nos tiene que presentar el vendedor es la cédula de habitabilidad, que garantiza que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y que necesitaremos si queremos volver a vender la vivienda en unos años.
Certificado eficiencia energética
También es necesario que el vendedor aporte un certificado de eficiencia energética, obligatorio desde el pasado 1 de junio 2013.
Certificado ITE
Si la vivienda tiene más de 45 años de antigüedad, el vendedor asimismo deberá de presentar el certificado de inspección técnica del edificio (conocido como ITE), que es una revisión que deben pasar los edificios de cierta antigüedad, según el municipio, y que supone un sistema de control de los edificios de viviendas de carácter obligatorio, con el que se confirma que el propietario cumple con su deber de rehabilitación y conservación.
Información sobre instalaciones y suministros
Y, por último, revisados todos los aspectos que acabamos de comentar, y si tenemos claro que queremos comprar la vivienda convendría ir recopilando los planos de la vivienda muy útiles para llevar a cabo reformas y reparaciones, así como la información sobre las instalaciones y verificar que los suministros de la vivienda se encuentran pagados, siendo el vendedor el obligado al pago hasta el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa.
Hay que saber que los documentos de la compraventa varían en función de si el piso es nuevo, de segunda mano o si está en construcción.
Último paso: contrato de arras y escritura pública
Llegados a este punto y si todo es correcto, una vez vistos los principales documentos a revisar antes de comprar una vivienda, aún nos queda un paso más que es fundamental en el “camino”; revisar el contrato de arras, muy común en las compraventas, donde debe constar de forma clara la descripción de la vivienda y anejos que, en su caso, sean objeto de compraventa, el precio de la vivienda, las cantidades entregadas a cuenta, la forma de pago, etc., y revisar la escritura pública de compraventa y, en su caso, escritura de hipoteca.
Como hemos manifestado ya, el ciudadano, en la gran mayoría de ocasiones, no está habituado a este tipo de documentación, y es por ello que, para el examen de la documentación precisa y conveniente para la compraventa a los efectos de aportar seguridad personal y jurídica que evite futuros inconvenientes, os recomendamos contactéis con un abogado que además solvente todas vuestras dudas, os explique los gastos e impuestos que la compraventa conlleva y, en definitiva, para que estéis “tranquilos” a lo largo del proceso de compraventa.
Como siempre, con el fin de asesorarle sobre todos los documentos a revisar antes de comprar una vivienda, estamos a su disposición para analizar y estudiar su caso concreto.
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DiG Abogados
