Documentación para comprar una casa: guía completa
Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. No solo implica una gran inversión económica, sino también una serie de responsabilidades legales que, de no cumplirse, pueden generar serios problemas a futuro. Por eso, antes de firmar cualquier contrato, es esencial revisar cuidadosamente todos los documentos a revisar antes de comprar una vivienda.
En este artículo te explicamos cuáles son los principales documentos legales que debes solicitar y verificar, tanto si se trata de una vivienda nueva como de segunda mano. Esta guía te ayudará a realizar una compra segura, transparente y sin sorpresas desagradables.
1. Nota simple registral
La nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que identifica al propietario legal del inmueble. También muestra si existen cargas registrales, hipotecas, embargos o servidumbres sobre la vivienda.
¿Por qué es importante revisarla?
Porque confirma que quien vende es realmente el dueño y si la propiedad está libre de deudas o limitaciones que podrían afectarte como comprador.
Consejo legal: Solicita una nota simple actualizada, preferiblemente con menos de 30 días de antigüedad.
2. Escritura de propiedad
La escritura pública de compraventa acredita que la persona que te vende la vivienda la adquirió legalmente en el pasado. Este documento se firma ante notario y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Revisión clave: Asegúrate de que los datos coincidan con los de la nota simple y que no haya discrepancias entre superficies o límites.
3. Certificado de eficiencia energética
Desde 2013, es obligatorio presentar el certificado energético para vender una vivienda. Este documento indica el nivel de eficiencia del inmueble (de la A a la G).
Importancia: Afecta directamente al consumo de energía y puede tener repercusiones económicas a medio plazo.
4. Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad garantiza que el inmueble cumple con los requisitos mínimos de salubridad, higiene y solidez para ser habitado.
Ojo: Aunque no es obligatoria en todas las comunidades autónomas, muchas la exigen para contratar servicios básicos como agua, luz o gas.
5. Recibos de suministros y comunidad
Es fundamental comprobar que el vendedor esté al día en el pago de:
- Recibos de luz, agua y gas.
- Gastos de comunidad.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Documentos a solicitar: Recibos recientes y un certificado de deuda cero expedido por el administrador de fincas.
6. Contrato de arras o señal
El contrato de arras establece las condiciones de la reserva de la vivienda y las consecuencias si alguna de las partes se echa atrás. Es altamente recomendable que sea revisado por un profesional antes de firmarlo.
Cláusulas esenciales: Plazo para la compraventa, cantidad entregada, condiciones de penalización.
7. ITE o inspección técnica del edificio
Si compras una vivienda en un edificio antiguo, es necesario solicitar el informe de la Inspección Técnica del Edificio (ITE), que certifica el estado de conservación del inmueble.
Consecuencia: Puede afectar a futuras derramas o reformas obligatorias por parte de la comunidad de vecinos.
8. Estatutos de la comunidad y actas de juntas
Estos documentos te permitirán conocer las normas internas del edificio, si existen restricciones de uso, o si hay decisiones recientes sobre reformas, ascensores, obras o derramas aprobadas.
Sugerencia: Solicita las actas de al menos los últimos dos años.
9. Tasación de la vivienda (si hay financiación)
Si vas a pedir una hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial. Este informe establece el valor de mercado del inmueble y puede influir en el porcentaje de financiación concedido.
Recomendación: Aunque no sea obligatoria si pagas al contado, es recomendable para asegurarte de que el precio es razonable.
10. Documentación urbanística y licencia de primera ocupación
Especialmente en viviendas de obra nueva, deberás comprobar que el inmueble tiene:
- Licencia de primera ocupación.
- Certificado final de obra.
- Cumplimiento de la normativa urbanística.
Motivo: Sin estos documentos podrías encontrar dificultades para escriturar o registrar la vivienda.
Consejos antes de comprar una vivienda
Para garantizar una compra segura, sigue estos pasos:
- Elabora una checklist de documentos a revisar antes de comprar una vivienda.
- Compara la información entre nota simple, escritura y catastro.
- No firmes contratos sin una revisión jurídica previa.
- Solicita la ayuda de un abogado experto en derecho inmobiliario.
Preguntas frecuentes sobre los documentos a revisar antes de comprar una vivienda
1. ¿Qué documentos son imprescindibles al comprar una vivienda?
La nota simple, la escritura de propiedad, el certificado energético, los recibos de suministros, y el contrato de arras son básicos.
2. ¿Dónde puedo conseguir la nota simple de una vivienda?
Puedes solicitarla en el Registro de la Propiedad correspondiente, presencialmente o en línea.
3. ¿Qué pasa si la vivienda tiene cargas registrales?
Debes evaluar su impacto y exigir al vendedor que las cancele antes de la compraventa, salvo que acuerdes lo contrario.
4. ¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética?
Sí, es un documento legal obligatorio para vender o alquilar una vivienda desde 2013.
5. ¿Qué debo revisar si compro una vivienda de segunda mano?
Además de los documentos mencionados, conviene verificar la ITE, las actas de comunidad y posibles derramas futuras.
Conclusión
Antes de comprar una vivienda, es imprescindible analizar con detenimiento toda la documentación legal relacionada. No se trata solo de firmar un contrato, sino de proteger tus derechos, tu inversión y tu tranquilidad a largo plazo. Estar bien informado y contar con apoyo legal profesional puede marcar la diferencia entre una compra satisfactoria o un problema legal complicado.
