Hace unos días escribíamos en relación a la posibilidad de dejar de pagar o aplazar el pago del alquiler de una vivienda habitual toda vez que el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, establece la posibilidad de solicitar una rebaja o aplazamiento en el pago del alquiler para el caso de las viviendas habituales, de las familias más vulnerables, afectadas por la crisis del coronavirus, pero ni una palabra se ha dicho en relación a dejar de pagar el alquiler de un negocio.
Desde que se decretó el estado de alarma, se ha regulado en materia de relaciones laborales, medidas fiscales y otras materias, sin embargo, hasta la fecha, el Gobierno no ha adoptado ninguna medida para solucionar “el problema” que afecta a los arrendamientos de los locales de negocio.
Cierre de los locales de negocio de actividades NO esenciales y su parón económico
Como consecuencia de la orden de cerrar los negocios o comercios que NO sean de actividades esenciales, tales como bares, restaurantes, hoteles,…etc los inquilinos están dejando de percibir ingresos, pero aun así deben seguir haciendo frente a la renta del alquiler del local de su negocio.
Estos arrendamientos se regulan por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero ésta tampoco recoge una solución al problema planteado en los contratos de alquiler de locales como consecuencia del coronavirus.
En primer lugar, lo que tenemos que hacer es revisar el contrato de alquiler para ver si se han pactado situaciones extraordinarias o de fuerza mayor. Lo más habitual es que no se haya hecho.
En ese caso, y a la vista de la inactividad del Gobierno en este tema, la mejor solución para los inquilinos que quieran rebajar o aplazar su renta, es llegar a un acuerdo con el propietario.
Habida cuenta que existen pocos instrumentos jurídicos y, mucho menos aún, jurisprudencia, que se puedan utilizar para resolver los problemas que surjan en los contratos de arrendamiento de los locales como consecuencia del parón económico de los negocios de actividades no esenciales.
Sin duda, la situación generada por el coronavirus exigirá un esfuerzo extraordinario de negociación ante tiempos especialmente complicados. Cuando las partes negocien es importante incidir en que la modificación del precio de la renta o la suspensión temporal del pago se debe al riesgo de la pandemia del coronavirus, y, por consiguiente, al hecho de no poder prestar la actividad debido al cierre obligatorio del negocio y que esta modificación dejará de aplicarse en el momento en el que se levante el estado de alarma.
¿Qué alternativas tengo si en el contrato de alquiler no se han pactado situaciones extraordinarias o de fuerza mayor, ni se ha llegado a un acuerdo amistoso con el propietario?
En ese caso, la alternativa que le queda al inquilino es acudir a los tribunales alegando las figuras jurídicas de nuestra normativa y la jurisprudencia, tales como el principio de fuerza mayor y la cláusula “rebus sic stantibus” (que significa “estando así las cosas”), que ante situaciones excepcionales podrían permitir la modificación de las obligaciones del contrato, tales como la renta del alquiler o resolver cualquier otro conflicto contractual.
La crisis del coronavirus está originando unas consecuencias económicas negativas elevadas y extraordinarias y pensamos que abre la puerta a que se realice por parte de los tribunales una interpretación más generalizada y lógica, en el contexto que estamos viviendo, en la que las circunstancias sobrevenidas e imprevisibles del coronavirus puedan suponer la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, pudiendo modificar así las condiciones del contrato y/o, en su caso, dejar sin efecto el mismo.
Asimismo, se podrían encontrar argumentaciones para solicitar la suspensión de la renta del alquiler, en el Código Civil, en el artículo 1554.3 que obliga al propietario a mantener al arrendatario en “el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”, obligación que ahora no se puede cumplir por parte del arrendador. Desde el momento en que la imposibilidad es temporal y el pago de la renta depende del goce pacífico del local, podría entenderse que se podría suspender o rebajar la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma.
Sin embargo, no hay precedentes en la jurisprudencia de una crisis como la actual, por lo que no es fácil saber que resoluciones van a adoptar los tribunales. Y así como podemos encontrar preceptos o principios a favor de poder solicitar una suspensión o rebaja en el alquiler también podemos encontrarlos en contra habiendo posturas que defienden que no se puede trasladar el problema que tiene el inquilino al propietario, que tiene su local ocupado pero que no recibe el pago del alquiler, y que, a su vez, tiene que seguir pagando, en su caso, la comunidad de propietarios y el IBI. Y nos podemos encontrar con propietarios que son grandes fondos o grandes tenedores pero también hay muchos propietarios que son un señor particular que tiene un local y ese es su medio económico de vida. Existen, pues, situaciones en las que no puede ser que el riesgo lo asuma solo una parte.
Es por ello, por lo que hay que estudiar cada caso de manera individual, sin que quepa proponer soluciones generales.
Y, máxime, teniendo en cuenta como hemos apuntado que el parón de los negocios perjudica tanto al inquilino como al propietario del local.
El principio de fuerza mayor
El código civil en su artículo 1105 nos dice «Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.»
La situación actual de la pandemia del coronavirus que estamos viviendo podría encuadrarse dentro de lo que la jurisprudencia a lo largo de los años ha entendido como un “acto de fuerza mayor” al ser un supuesto totalmente “imprevisible e inevitable, e irresistible para las partes, habiéndose derivado de un origen externo”. Así se ha determinado por el Tribunal Supremo en supuestos de emergencia sanitaria anteriores como es el caso de la gripe A. Pero la aplicación de este principio de fuerza mayor como causa que permita al inquilino no pagar la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y, por consiguiente, la suspensión de la actividad de su negocio, debe adoptarse con cautela y reserva toda vez que la jurisprudencia aplica este principio de forma excepcional cuando se trata de obligaciones de pago.
Además, como hemos apuntado antes, esta crisis también afecta al propietario del local que deja de recibir un ingreso pactado en el contrato, y, por ende, conforme a ley. Por eso, aunque podría ser que la fuerza mayor permitiese no pagar a los inquilinos, no se puede tener la seguridad y, si se suspendiese el pago, también podría interpretarse como un incumplimiento por parte del inquilino.
La cláusula “rebus sic stantibus”
En directa relación con lo anterior hay que preguntarse si es posible revisar las obligaciones del contrato como consecuencia de los efectos de la declaración de estado de alarma aplicando la cláusula “rebus sic stantibus”.
Esta cláusula, que es de creación jurisprudencial, podría permitir la modificación de las obligaciones de un contrato e incluso, en su caso, su resolución, cuando, por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible su cumplimiento.
Para aplicar esta cláusula es preciso se den las siguientes circunstancias: i) una variación extraordinaria, imprevisible e inimputable a la voluntad de las partes, de las circunstancias en el momento de cumplir las obligaciones en relación con las circunstancias existentes cuando se firmó el contrato, ii) comportar una obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes habiendo una desproporción exorbitante entre las obligaciones de las partes, que suponga la frustración del fin del contrato, y, iii) que no exista otra alternativa para solucionar el problema.
Las consecuencias de la aplicación de dicha cláusula podrían llevar a un restablecimiento del equilibrio entre las partes, mediante, por ejemplo, una rebaja del importe de la renta, repartiendo así el riesgo entre el inquilino y el propietario, e incluso, en algún supuesto, la suspensión temporal del pago de la renta durante el estado de alarma.
En definitiva, la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” sirve para atenuar los perjuicios que una de las partes del contrato sufre obligatoriamente y de forma injustificada por las circunstancias, tal y como puede estar ocurriendo con los inquilinos que se han visto obligados a cerrar sus locales, pero soportan el perjuicio de tener que seguir abonando la renta sin obtener una rebaja o reducción de la misma.
No obstante, hay que tener en cuenta que la cláusula “rebus sic stantibus” se trata de un remedio extraordinario y excepcional, de aplicación restrictiva, y que nuestros juzgados son recelosos de aplicar si no se acreditan claramente una serie de requisitos que el Tribunal Supremo ha ido estableciendo a lo largo de sus sentencias.
Principio de “pacta sunt servanda”
Otro principio que podría entrar en acción durante esta crisis del coronavirus es el principio de “pacta sunt servanda” (que significa “lo pactado obliga”) consagrado en varios artículos de nuestro Código Civil y pilar fundamental de nuestro Derecho, siendo una manifestación del principio de cumplimiento de las obligaciones y contratos, que permite a una parte contratante exigir a la otra que cumpla con los pactos a los que se comprometió en el contrato que firmó. Por lo tanto, es un principio opuesto al principio “rebus sic stantibus”, descrito en el párrafo anterior, y suponiendo una excepción al mismo. Por consiguiente, el principio “pacta sunt servanda” es un principio fundamental aunque no absoluto en todos los casos, de modo tal, que, en supuestos muy extraordinarios y con una prueba muy concluyente podría dejarse sin efecto la obligatoriedad de lo firmado y resolverse el contrato o modificarse y respondiendo ello al principio de lógica y de Justicia, alegando en la forma mencionada, y si se cumplen los requisitos, el principio “rebus sic stantibus”.
Locales de negocios de actividades esenciales no suspendidas por el Gobierno
Los inquilinos de los locales de negocios donde se lleva a cabo una actividad que no ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020, eso es, una actividad calificada por el Gobierno como esencial, en principio no tendrían ninguna causa para no pagar o rebajar la renta de alquiler.
No obstante ello, y como ya hemos expuesto, lo conveniente es analizar cada caso de manera individual porque podría ser posible que lo que hemos apuntado respecto de la cláusula “rebus sic stantibus” se pueda también aplicar para los negocios cuyas actividades no han sido suspendidas por el Gobierno, pero cumplen los requisitos de la doctrina, porque muchas de estas actividades también se han visto perjudicadas por el estado de alarma y, consecuente, confinamiento de las personas en sus casas. Y prueba de ello es que el Gobierno ha previsto prestaciones específicas para aquellos dueños de negocios cuya facturación se haya visto rebajada en un 75% respecto al semestre anterior, desde que se declaró el estado de alarma.
Para concluir, como la casuística es muy variable, y dependiendo de si Ud. es inquilino o propietario del local de negocio, conviene consultar y analizar de forma particular su caso concreto.
Como siempre, quedamos a su disposición si tiene alguna duda respecto de este tema.
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DiG Abogados