Sí, debemos pagar impuestos por el alquiler de viviendas de uso turístico, casas o pisos, incluidos los contratados a través de plataformas Web como Airbnb, Wimdu, Homeaway, Hundredrooms, Niumba-Tripadvisor, Weguest-Booking.com y similares (imposible citarlas todas).
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Hacienda tiene toda la información.
A partir de 2018 las empresas que gestionan las Webs que ponen en contacto a propietarios de viviendas de uso turístico con sus clientes, así como todas las que intermedien de cualquier modo, están obligadas a enviar la información a la Hacienda española mediante el nuevo modelo 179.
En enero de 2019 declararán toda la información referente al año 2018 y los datos que deben incluir obligatoriamente en dicha declaración son los siguientes:
- Nombre y DNI (o NIE o NIF) del propietario de la vivienda ofrecida.
- Nombre y DNI (o NIE o NIF) de la persona que contrata el alquiler.
- Identificación de la vivienda: referencia catastral y dirección completa.
- Importe del alquiler.
- Fecha de inicio del alquiler y días de utilización.
Hay otros datos que también se piden en la declaración, como el medio de pago, el número de contrato o la fecha de la intermediación en la operación, aunque no son obligatorios.
Cabe interpretar que esta obligación de información comprende todos los alquileres para uso turístico de viviendas situadas en territorio español o que sean propiedad de residentes fiscales en España, aunque esto último resulta imposible de saber para la sociedad obligada a declarar.
El carácter anual de la declaración que incluirá todos los alquileres del año 2018 es excepcional, ya que a partir de 2019 las plataformas Web de alquiler de viviendas turísticas deberán presentar la declaración modelo 179 trimestralmente.
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Impuesto sobre la Renta.
El alquiler de viviendas de uso turístico es una renta que hay que incluir en la Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Atención: aunque nuestros ingresos no sean muy elevados, el mero hecho de tener rentas de alquiler podría generar la obligación de presentar la Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ello sucederá cuando el total de los rendimientos íntegros del trabajo, de capital o de actividades económicas, o ganancias patrimoniales supere los 1.000 euros.
Debemos consultar los criterios que determinan la obligación de presentar la declaración.
2.1. Si no se prestan servicios propios de la industria hotelera – es decir, si la limpieza, el cambio de ropa de hogar y servicios similares solo se realizan antes y después del período de alquiler, y nunca durante el mismo – deberemos declarar este alquiler en el apartado de Rendimientos del Capital Inmobiliario.
Los servicios de reparaciones puntuales y de limpieza de zonas comunes del edificio también pueden prestarse, sin que ello suponga prestación alguna de servicios propios de la industria hotelera.
De los ingresos recibidos podremos restar gastos como los de mantenimiento, intereses de la hipoteca para la adquisición del inmueble, el IBI y la amortización (3% del Valor Catastral de la construcción), siguiendo las mismas reglas y límites que para cualquier otro tipo de alquiler.
Pero recuerda:
De cada gasto solo se puede restar la parte proporcional correspondiente al período del año durante el que la vivienda estuvo alquilada.
No se puede aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento obtenido, ya que el objetivo de la misma sería favorecer el alquiler de viviendas de carácter permanente para cubrir esta necesidad básica, que no aplica en el caso del alquiler turístico.
2.2. Cuando además del propio alquiler de la vivienda se incluya la prestación de servicios propios de la industria hotelera, como limpieza, cambio de ropa de hogar y similares durante el período del alquiler, este alquiler deberá declararse en el apartado de Rendimientos de Actividades Económicas. Le serán de aplicación todas las normas correspondientes a la tributación de este tipo de rentas, que no podemos detallar aquí por su extensión.
También se deberán declararse en el apartado de Rendimientos de Actividades Económicas los alquileres de viviendas turísticas, aunque no se incluya la prestación de servicios propios de la industria hotelera durante el período del alquiler, cuando para su gestión se tenga contratada una persona en régimen laboral y jornada completa.
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Impuesto sobre el Valor Añadido e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Resumimos a continuación las conclusiones de los impuestos que aplican a la actividad de alquiler de viviendas de uso turístico, sin explicar con detalle el entramado de sujeciones, exenciones y excepciones que llevan a dichas conclusiones ya que, una vez más, dificultan la comprensión de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para el obligado tributario, de un modo muy significativo.
3.1. Si no se prestan servicios propios de la industria hotelera – es decir, si la limpieza, el cambio de ropa de hogar y servicios similares solo se realizan antes y después del período de alquiler, y nunca durante el mismo – el alquiler de viviendas de uso turístico no debe tributar por IVA pero sí debe tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Deberemos consultar las tarifas y modelos de cada Comunidad Autónoma. Los importes no suelen ser elevados, por lo que lo más engorroso es la realización del trámite de la declaración. Nos puede resultar de gran ayuda el uso del Certificado Digital.
3.2. Cuando además del propio alquiler de la vivienda se incluya la prestación de servicios propios de la industria hotelera, como limpieza, cambio de ropa de hogar y similares durante el período del alquiler, este alquiler deberá tributara por el IVA, al tipo impositivo del 10%. En este caso aplican también todas las obligaciones de Alta en el Censo de Hacienda, liquidaciones de IVA, obligaciones de facturación, libros registros de facturas emitidas y recibidas, etc.
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Pérdida de la condición de vivienda habitual.
Creemos conveniente hacer especial mención a la problemática que se genera actualmente cuando lo que alquilamos, aunque sea por un período muy breve de tiempo, es nuestra vivienda habitual. En este caso, puede que muchas de las deducciones, exenciones y otros beneficios fiscales aplicables a la vivienda habitual no nos resulten de aplicación si la hemos alquilado, aunque sea por muy poco tiempo.
Y esto es porque, para que sean de aplicación las exenciones o deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Sucesiones o cualquier otro, la normativa exige que la vivienda sea habitada de manera efectiva y con carácter “permanente” por el propio contribuyente, durante un plazo continuado de, al menos, tres años (Reglamento del IRPF).
El alquiler de la propia vivienda, aunque sea por un período de tiempo muy breve, constituye un incumplimiento del requisito mencionado, según criterio de Hacienda. Y ello conlleva la pérdida del derecho a aplicar las exenciones o deducciones para la vivienda habitual.
En caso de que alquile una habitación o parte de la vivienda, los beneficios fiscales quedarán reducidos en la proporción de la superficie alquilada, con respecto al total de la vivienda.
Es importante tener en cuenta estos efectos del alquiler de la propia vivienda, para evitar perder beneficios fiscales tan significativos como, por ejemplo, la exención por la venta para mayores de 65 años.
Asegúrese de no alquilar su vivienda, ni toda ni en parte, durante 3 años si desea aplicar alguna deducción o exención de impuestos.
Lo anterior también resulta de aplicación para las exenciones, deducciones o bonificaciones del Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Sucesiones. Dado que estos impuestos no recogen una definición específica de lo que se considera vivienda habitual para la aplicación de sus propias exenciones, hay que remitirse a la definición dada por el Reglamento del IRPF, comentada en el párrafo anterior.
Podemos comprender que Hacienda haga una aplicación restrictiva y “no extensiva” de los beneficios fiscales, aplicando de manera estricta la definición de vivienda habitual. Pero en casos como el comentado parece que la norma no contempla realidades surgidas con posterioridad a su redacción. Sorprende que un contribuyente pierda la exención de la vivienda habitual en su IRPF, o que no pueda aplicarse la deducción por reinversión de vivienda habitual, por el hecho de haber alquilado su vivienda durante un fin de semana. Cabría debatir si era ese el espíritu de la norma cuando se redactó y adaptar dicha redacción del modo que se considerare procedente.
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Otros impuestos.
A las personas físicas no residentes en España y a las sociedades que también alquilen viviendas de uso turístico en territorio español, les son de aplicación otros impuestos, como el Impuesto sobre Actividades Económicas, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y el Impuesto sobre Sociedades. Consulte con su asesor.
Este artículo es un resumen y compendio de muchas normas, por lo que no puede entenderse como normativa aplicable. Resulta conveniente consultar cada caso particular con un asesor especialista en viviendas de uso turístico, ya que hay muchos matices y variaciones que no se han incluido en el texto para permitir una mejor comprensión.
Sobre el autor:
Inés Gros
DiG Advocats
