En época de crisis siempre surgen alternativas a las fórmulas convencionales y aunque la autopromoción inmobiliaria ya existe desde hace años, es una opción que se utilizaba muy poco, sin embargo cada vez se recurre más a ella.
¿Qué es la autopromoción inmobiliaria?
La autopromoción inmobiliaria significa construirnos nuestra casa a nuestro gusto, según las necesidades familiares y personales y sin intermediarios. Conseguimos una casa completamente a medida. Esto es una clara ventaja a la hora de inclinarnos por esta opción. Sin embargo, tiene ventajas e inconvenientes que deberemos de valorar antes de decantarnos por esta vía que se presenta como una alternativa en estos momentos de incertidumbre del mercado inmobiliario.
Esta opción de autopromoción no solo nos puede servir para la construcción de una nueva vivienda sino también para la rehabilitación de una vivienda de segunda mano.
También se pueden reunir varios propietarios y formar una comunidad de bienes para llevar a cabo la construcción de sus viviendas. Aquí la decisión no es 100% nuestra sino que debemos de ponernos de acuerdo con el resto de propietarios en cuanto a decisiones de la comunidad de bienes o, en su caso, sobre decisiones de elementos comunes.
La autopromoción de viviendas: visión legal
Desde un punto de vista legal, el autopromotor es la persona que no siendo profesional, contrata con los profesionales necesarios con el fin de construir una vivienda destinada a su propio uso y disfrute, asumiendo los riesgos derivados del desarrollo de la edificación en suelo de su propiedad. Desde un punto de vista legal no existen diferencias entre el promotor que construye para vender lo construido, y el que construye para su propio uso. Al autopromotor le son aplicable las disposiciones relativas al promotor y, en concreto, las referidas al régimen de responsabilidad y garantías.
La autopromoción es una opción más económica porque no existe promotor (nosotros somos nuestro propio promotor), pero puede suponer un proyecto estresante atendido que no tenemos conocimientos en este tipo de proyectos y requiere de nuestra total involucración y dedicación de mucho tiempo. Vamos a ver ventajas e inconvenientes.
¿Cuáles son las ventajas de la autopromoción?
- Construimos nuestra casa enteramente a nuestro gusto, siendo el resultado una vivienda 100% personalizada según nuestras preferencias, escogiendo todos los aspectos relativos a su construcción y ubicación. Escogemos el terreno donde construir, elegimos los profesionales que nos van a llevar a cabo la obra, decidimos la superficie, la distribución, el número de habitaciones, los materiales, los acabados, etc., todo ello, en función de nuestro presupuesto, necesidades y gustos. Tenemos un control directo sobre todos los pasos a seguir en la construcción.
- La principal ventaja de la autopromoción inmobiliaria es el ahorro económico. Según los expertos, con esta opción nos podríamos ahorrar aproximadamente un 30% del precio que nos supondría comprar una vivienda de obra nueva a un promotor (nos ahorramos su beneficio) y/o a una inmobiliaria (no hay comisiones de compraventa). Pudiendo ser el ahorro mayor si contratamos la ejecución de la obra por partidas toda vez que de este modo nos ahorramos asimismo el margen del contratista.
- Otro punto a favor es saber que podemos disfrutar de una vivienda en propiedad en el plazo de tiempo convenido. Además, este tipo de promoción, permite, si fuera necesario, posponer parte de la obra, o realizarla por fases.
¿Cuáles son los inconvenientes de la autipromoción de viviendas?
- Su principal desventaja es la falta que tenemos de conocimientos técnicos y el desconocimiento del proceso y, por consiguiente, la necesidad de contratar profesionales implicados en la construcción, lo que conlleva necesariamente preocupaciones atendida la complejidad de la gestión de la relación con los mismos, sobre todo si valoramos la contratación de la obra por partidas independientes, frente a la opción de precio cerrado con un único proveedor.
- Diseñar y construir nuestra propia casa puede ser un proyecto ilusionante pero que nos va a exigir dedicar mucho tiempo y un grado de implicación muy alto. El grado de responsabilidad, atención, supervisión y tiempo que requiere puede generarnos mucho estrés.
- Puede ser una complicación acceder a la financiación adecuada y es importante saber, en su caso, qué financiación podemos obtener del banco. Entendemos es viable, tanto para primera residencia como para segunda residencia, si tenemos la pertinente documentación en regla, el Colegio de arquitectos ha validado nuestro proyecto y el terreno es de nuestra propiedad. A este tipo de hipotecas se les denomina hipoteca autopromotor que permite obtener dinero a medida que la vivienda va avanzando en su construcción y siempre bajo la supervisión de un arquitecto que vaya certificando el avance de la obra.
¿Cuáles son los pasos a seguir en la autopromoción inmobiliaria?
1.- Determinar el presupuesto
Aunque la primera impresión puede ser que construir nosotros mismos nuestra propia vivienda es una inversión muy elevada, la autopromoción permite decidir tanto la ubicación de la finca, su superficie y la calidad de los materiales, permitiendo adaptar el proyecto al dinero que nos queremos gastar.
2.- Compra del solar
Una vez determinado el presupuesto es necesario localizar y comprar un terreno urbano para poder construir la casa que debe ser acorde a nuestras exigencias desde todos los puntos de vista posibles: económicos, ubicación, superficie, que tenga los permisos en regla así como que se puedan contratar en dicho solar los suministros que necesitamos (luz, agua, gas, …). El valor del solar, según los expertos, no debe ser superior al 35% del total que se piensa invertir.
Debemos conocer qué está permitido construir en mi terreno según las ordenanzas municipales. Así como, revisar la titularidad, cargas y demás aspectos importantes del terreno que constan en el Registro de la Propiedad. Adquirido el solar procederemos a la inscripción de nuestra titularidad en el Registro de la Propiedad. Nuestra recomendación es que contéis con la ayuda de un abogado para la revisión de la documentación y asesoramiento en general, lo que nos aportará seguridad y evitará posibles problemas futuros.
3.- Proyecto básico y proyecto de ejecución
Es fundamental contratar los servicios de un buen arquitecto, fiable y solvente, que nos ayudará a la hora de escoger el solar, conocer las fases y costes del proyecto, redactará el proyecto básico y el proyecto de ejecución, realizará los pertinentes estudios que nos exige la ley de seguridad y salud y geotécnico, calculará el presupuesto de ejecución material, etc. A nivel técnico y de ejecución es el arquitecto (junto con el aparejador) quien busca las soluciones más adecuadas y de menor coste para el propietario.
Es básico contar con técnicos de confianza. Además, el hacer uso de los profesionales que se necesiten, y el tener en regla los papeles, nos asegura que no tengamos problemas a la hora de contratar un seguro.
4.- Licencia de obra
Una vez aprobado el proyecto, se procederá a solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento competente y al pago de la pertinente tasa municipal.
5.- Construcción
Para la construcción es recomendable solicitar presupuesto a varios constructores con buenas referencias y buena reputación. Deberemos de revisar bien el contrato a suscribir con la constructora, que debe ser los más claro y detallado posible, recogiendo los derechos y obligaciones de las partes. A este respecto es recomendable nuevamente que contéis con los servicios de un abogado que vele por vuestros intereses. Este contrato también debería de recoger un control y revisión de calidad y un seguro de daños materiales así como los tiempos de entrega, forma de pago acordando que sea por certificaciones y fechas de entrega con penalización, etc. Asimismo, es importante incluir una cláusula que permita al propietario encargar directamente cualquier partida.
6.- Certificado final de obra e inscripción en Catastro
La dirección de obra y de ejecución la llevarán a cabo el arquitecto y un aparejador que controlarán la obra y los trabajos llevados a cabo por el constructor. Finalizada la obra se emitirá el certificado final de obra, y se inscribirá la obra en el catastro a efectos de poder formalizar la solicitud de licencia de primera ocupación.
7.- Escritura pública de declaración de obra nueva y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Certificado de primera ocupación
Finalizada la construcción, iremos al notario a firmar la escritura pública de declaración de obra nueva, liquidaremos los pertinentes impuestos e inscribiremos la misma en el correspondiente Registro de la Propiedad. Por último, solicitaremos en el Ayuntamiento el certificado de primera ocupación de la vivienda que nos permitirá contratar los suministros con las empresas suministradoras, y comenzar a vivir en la vivienda.
La autopromoción inmobiliaria se plantea cada vez más como una alternativa muy atractiva para aquellas personas que tienen la posibilidad de ser los promotores de su propia vivienda.
Por último, indicar que para llevar a cabo la legalización de la obra, y no siendo un experto en la materia, es difícil cubrir todo el papeleo legal que conlleva una autopromoción sin ayuda legal.
Como siempre, estamos a su disposición para analizar y estudiar su caso concreto. DiG Abogados, bufete multidisciplinar con una amplia experiencia en derecho inmobiliario.
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