Sociedades propietarias de inmuebles

Las sociedades propietarias de inmuebles son una herramienta cada vez más utilizada para gestionar y optimizar la titularidad de bienes inmuebles, ya sea con fines de inversión, alquiler o uso empresarial. Este modelo ofrece diversas ventajas, como una mejor planificación fiscal y protección patrimonial, aunque también implica ciertas obligaciones legales y fiscales que deben ser gestionadas correctamente.

¿Qué es una sociedad propietaria de inmuebles?

Una sociedad propietaria de inmuebles es una entidad jurídica que tiene como objetivo principal la adquisición, gestión y explotación de bienes inmuebles. Estas sociedades pueden adoptar diferentes formas jurídicas, como una Sociedad Limitada (S.L.) o una Sociedad Anónima (S.A.), dependiendo de las necesidades y objetivos de sus socios.

Generalmente, estas sociedades son utilizadas por empresarios, inversores o familias que buscan centralizar la titularidad de sus propiedades y beneficiarse de las ventajas fiscales y legales que ofrece esta figura.

Ventajas de las sociedades propietarias de inmuebles

Optar por una sociedad propietaria de inmuebles puede aportar beneficios significativos, tanto desde un punto de vista fiscal como operativo:

1. Optimización fiscal

• Impuesto de Sociedades: Las rentas obtenidas por el alquiler de inmuebles tributan al tipo general del Impuesto de Sociedades (actualmente, 25%), que puede ser inferior al IRPF aplicable a personas físicas.
• Deducciones fiscales: Posibilidad de aplicar deducciones por gastos relacionados con la actividad, como mantenimiento, reparaciones o intereses de préstamos.

2. Protección patrimonial

• Al separar la titularidad de los inmuebles del patrimonio personal de los socios, se protege el patrimonio individual frente a posibles contingencias económicas o legales.

3. Planificación sucesoria

• Facilita la transmisión de bienes a herederos mediante la venta o cesión de participaciones sociales, evitando conflictos de copropiedad.

4. Gestión centralizada y profesionalizada

• Simplifica la administración de inmuebles, permitiendo una gestión profesional y estructurada, especialmente en casos de grandes carteras inmobiliarias.

Implicaciones fiscales de las sociedades propietarias de inmuebles

Las sociedades propietarias de inmuebles tienen obligaciones fiscales específicas que deben ser gestionadas correctamente para evitar sanciones:

1. Impuesto sobre Sociedades (IS)

• Los ingresos obtenidos por el alquiler de inmuebles tributan al tipo general del 25%.
• Los gastos deducibles incluyen mantenimiento, reparaciones, seguros, impuestos locales, y otros directamente relacionados con los inmuebles.

2. IVA e ITP

• La venta de inmuebles por una sociedad puede estar sujeta a IVA o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dependiendo de si son de primera o segunda transmisión.
• El alquiler de viviendas está exento de IVA, pero el alquiler de locales comerciales está sujeto a este impuesto.

3. Impuesto sobre el Patrimonio (IP)

• Los inmuebles propiedad de la sociedad no tributan en el patrimonio personal de los socios, salvo que existan circunstancias específicas.

4. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

• La sociedad debe pagar anualmente este impuesto local por la titularidad de los inmuebles.

5. Plusvalía municipal

• En caso de venta, la sociedad deberá liquidar este impuesto en el municipio donde esté ubicado el inmueble.

Obligaciones legales de las sociedades propietarias de inmuebles

Además de las obligaciones fiscales, estas sociedades deben cumplir con las normativas legales aplicables a cualquier entidad mercantil:

1. Inscripción en el Registro Mercantil:
   La sociedad debe estar inscrita y cumplir con los requisitos legales según su forma jurídica (S.L., S.A., etc.).
2. Contabilidad y auditoría:
   Es obligatorio llevar una contabilidad adecuada que refleje todas las operaciones relacionadas con los inmuebles, y en algunos casos, someter las cuentas a auditoría.
3. Acuerdos societarios:
   La adquisición, venta o arrendamiento de inmuebles puede requerir la aprobación de los socios o del consejo de administración.
4. Obligaciones en materia de arrendamientos:
   Cumplir con la normativa vigente en materia de alquileres, incluyendo contratos, depósitos de fianzas y plazos legales.

¿Cuándo conviene utilizar una sociedad propietaria de inmuebles?

La constitución de una sociedad propietaria de inmuebles es recomendable en los siguientes casos:

• Cuando se gestionan varios inmuebles con fines de alquiler o inversión.
• Si se busca proteger el patrimonio personal frente a riesgos asociados a la propiedad inmobiliaria.
• Para optimizar la tributación de las rentas inmobiliarias, especialmente si el tipo aplicable en el IRPF es elevado.
• En situaciones de planificación sucesoria, para simplificar la transmisión de los bienes a los herederos.

Preguntas frecuentes sobre sociedades propietarias de inmuebles

1. ¿Es más beneficioso tener un inmueble a título personal o a través de una sociedad?

Dependerá de factores como el volumen de ingresos, los gastos asociados y el tipo de tributación aplicable. Una sociedad puede ser más ventajosa para grandes carteras o altos ingresos por alquiler.

2. ¿Qué pasa con los beneficios no distribuidos por la sociedad?

Los beneficios no distribuidos tributan al tipo general del 25% en el Impuesto sobre Sociedades, mientras que su distribución posterior estará sujeta a retenciones fiscales adicionales.

3. ¿Puedo incluir mi vivienda habitual en una sociedad?

No es habitual incluir la vivienda habitual en una sociedad propietaria de inmuebles, ya que no suele ser fiscalmente ventajoso ni operativo.

Conclusión

Las sociedades propietarias de inmuebles son una opción estratégica para quienes buscan gestionar bienes inmuebles de manera eficiente, reducir su carga fiscal y proteger su patrimonio personal. Sin embargo, su correcta implementación requiere un análisis detallado de las implicaciones legales y fiscales.

En DiG Abogados, contamos con un equipo especializado en derecho inmobiliario y fiscalidad que puede asesorarte en la creación y gestión de este tipo de sociedades. Contáctanos para una consulta personalizada y maximiza el rendimiento de tus propiedades inmobiliarias.