Existe la creencia generalizada de que para cancelar contrato de alquiler, solo puede hacerse anticipadamente, antes de su vencimiento legal o pactado, por la falta de pago de la renta.
Pero en realidad, existen otros 3 supuestos para poder cancelar contrato de alquiler, en los que la Ley permite la rescisión anticipada no pactada expresamente. Sobretodo en los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad a la entrada en vigor de las modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos de Junio del año 2013:
- Supuesto 1: En los contratos de arrendamiento de vivienda, el arrendador está facultado para denegar el derecho a la prórroga, transcurrido el primer año de vigencia, si comunica al arrendatario, con dos meses de anticipación, que necesita la vivienda para ser ocupada con carácter permanente para sí mismo o alguno de los familiares que señala la Ley. Debiendo ocupar la vivienda en un plazo de tres meses.
- Supuesto 2: El adquirente de buena fe, es decir que desconociera la existencia del arrendamiento de una vivienda o local de negocio, solo está obligado a respetar el arrendamiento por el tiempo legal o pactado, si el contrato de arrendamiento se hubiera inscrito debidamente en el Registro de la Propiedad con anterioridad a su adquisición por el tercero. En caso contrario, puede dar por rescindido el contrato anticipadamente. Por tanto, la falta de inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad puede ser beneficioso para la propiedad pero perjudicial para el arrendatario. El problema estriba en que la inscripción registral comporta la necesidad de protocolizar notarialmente el Contrato y abonar los Impuestos correspondientes más los gastos de Notaria e inscripción en el Registro, lo que lleva a que, en la práctica, pocas veces se produzca la inscripcion registral.
- Supuesto 3: También en el supuesto de una ejecución de hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad, con anterioridad a la inscripción del contrato de arrendamiento, prevalece el derecho de propiedad del adquirente en subasta sobre los derechos de continuidad del arrendamiento, por parte del arrendatario.
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Sobre el autor:
Francesc Fortuny
DiG Abogados
