Tributación en adquisición de suelo para operaciones inmobiliarias:
En la adquisición de solares, como primera fase de un proceso de desarrollo inmobiliario, se deben valorar toda una serie de factores que pueden motivar que una operación de este tipo, lejos de ser una buena oportunidad de negocio, resulte inviable en algunas ocasiones para la tributación en adquisición de suelo.
En primer lugar se debe analizar el bien que se está adquiriendo, ya que podemos estar adquiriendo un terreno o la sociedad propietaria del mismo. En segundo lugar deberemos determinar las posibles contingencias (fiscales, urbanísticas, medioambientales) derivadas de la adquisición del terreno.
En cuanto al análisis de los aspectos tributarios de la operación, ya sea como adquisición directa del terreno o a través de la adquisición de una sociedad propietaria del mismo, se deberá valorar el coste total de dicha operación:
- El coste de la operación en el momento de la compra: precio e imposición indirecta.
- El coste fiscal de la futura operación de venta de los inmuebles: imposición directa por las plusvalías realizadas y tributos locales.
Tributación en adquisición de suelo imposición indirecta:
La adquisición de un solar estará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuando el vendedor sea una persona física que no actúe como empresario o profesional. Por el contrario, será el Impuesto sobre el Valor Añadido el que se devengue en la adquisición de solares a sociedades, empresarios o profesionales.
Por otra parte, en el caso de estar adquiriendo el terreno a través de la adquisición de una sociedad, presenta especial relevancia la nueva redacción del artículo 108 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, modificado por la Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal.
La exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su versión de Transmisiones Patrimoniales Onerosas de Bienes Inmuebles (TPO) prevista para las compraventas de acciones o participaciones sociales queda exceptuada en los siguientes casos:
- En las compraventas de acciones o participaciones en sociedades cuyo activo esté constituido al menos en un 50% por bienes inmuebles situados en territorio nacional, siempre que se obtenga la titularidad del patrimonio o se obtenga un porcentaje que permita ejercer el control (entendiendo por control alcanzar directa o indirectamente una participación superior al 50%).
Para el cómputo del porcentaje del activo constituido por bienes inmuebles, se consideran las inversiones que permitan el control de entidades cuyo activo esté integrado, al menos en un 50%, por inmuebles situados en España en la Tributación en adquisición de suelo.
Del mismo modo, para los cálculos mencionados no se tendrá en cuenta el valor contable de los inmuebles, sino el valor real de los mismos en el momento de la transmisión.
- Cuando las acciones o participaciones sociales adquiridas las haya recibido el transmitente por las aportaciones de bienes inmuebles, bien en la constitución de la Sociedad o en una posterior ampliación de su capital social, siempre que entre la fecha de aportación y la de transmisión no hubieran transcurrido tres años.
En cualquiera de estos casos la operación de adquisición de acciones o participaciones sociales queda gravada por el ITP al tipo vigente en cada Comunidad Autónoma, que en el caso de Cataluña es del 7%.
Tributación en adquisición de suelo imposición directa:
Por otro lado, los efectos tributarios de las plusvalías tácitas (el aumento de valor que va acumulando al solar) son muy diferentes en el caso de adquirir directamente un inmueble o cuando se adquiere a través de la sociedad tenedora de éste.
En el segundo supuesto (se compra la sociedad propietaria del solar) la tributación puede ser muy superior, ya que el beneficio de la venta final será la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que la sociedad filial adquirida compró el solar inicialmente.
Por el contrario, en el primer supuesto (se compra el solar directamente) la tributación se limitará al incremento de valor generado con posterioridad a nuestra compra, con independencia del valor por el que dicho solar fue adquirido por la entidad que ahora nos lo está ofreciendo.
(*) La disminución en los Fondos Propios de la sociedad filial, originada por la distribución de dividendos, supone un gasto en la sociedad matriz: la dotación (400) de una provisión por depreciación del valor de las participaciones de dicha filial.
Por otra parte, en determinadas situaciones sería aplicable una deducción para evitar la doble imposición sobre los dividendos.
Debemos añadir a este análisis el coste derivado del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal). Dicho impuesto siempre debe pagarlo el vendedor de cada transmisión.
En el primero de los supuestos analizados, el devengo y la cuota del impuesto se dividen en dos momentos: cuando se adquiere el terreno (momento en el que tributará la sociedad que nos lo vende) y cuando lo vendemos (momento en que los obligados al pago de dicho impuesto somos nosotros).
En el segundo supuesto, la cuota total del impuesto devenga cuando se produce la venta final del solar, por lo que deberemos afrontarla en su totalidad.
Los ayuntamientos ofrecen el servicio de realización de un precálculo, que nos ayudará a estimar el coste que supondría en el caso de transmitir el inmueble.
Sobre el autor:
Inés Gros
DiG Abogados
