Impuestos a pagar por la compra de un inmueble si eres extranjero
¿Qué impuestos pagan los extranjeros por la compra de un inmueble en España? ¿Cuáles son los requisitos para comprar propiedades en España siendo extranjero no residente? Si eres extranjero no residente y estás interesado en comprar una propiedad en España, ¡sigue leyendo!
Antes de continuar, es importante destacar que para optimizar el proceso de compra y la gestión de impuestos, recomendamos contar con el apoyo de abogados especializados en derecho inmobiliario y fiscal, como los que encontrarás en DiG Abogados.
¿Qué necesita un extranjero para comprar una casa en España?
Comprar siendo residente fiscal en España
Si tienes residencia en España, solo necesitarás contar con un NIE de residente o, en caso de tener la nacionalidad española, el NIF. Para solicitar una hipoteca, lo más conveniente es tener una cuenta en un banco español, ya que esto te permitirá acceder a las ventajas de los préstamos ordinarios. Para más información, te recomendamos que leas este artículo sobre como comprar una vivienda en España siendo extranjero.
Comprar siendo no-residente fiscal en España
Los no residentes fiscales en España deben seguir un proceso diferente para comprar una propiedad y también para pagar impuestos. El residente extranjero deberá obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), ya sea un NIE temporal para los no residentes comunitarios o un NIE de no residente para los extracomunitarios. Además, al solicitar una hipoteca, deberá hacerlo a través de un banco español, con las condiciones que este le ofrezca (teniendo en cuenta que estas condiciones suelen ser negociables).
Por lo general, las hipotecas para no residentes o extranjeros suelen ser menos ventajosas, requiriendo hasta un 30% de aporte propio para la propiedad y con intereses más elevados que las hipotecas ordinarias.
La documentación que hay que presentar
En cuanto a la documentación necesaria, el no residente fiscal en España deberá presentar los siguientes elementos al banco para solicitar su préstamo:
- Fotocopia del NIE, DNI o pasaporte.
- Certificado que acredite que no es residente.
- Copia del contrato de trabajo.
- Copia de las últimas nóminas del país de residencia.
- Extracto bancario de la cuenta donde se recibe la nómina durante el último año.
- Certificado de residencia fiscal.
- Declaración fiscal.
- Los tres últimos recibos que demuestren haber pagado las deudas pendientes.
- El contrato de compra de la vivienda (o el contrato de arras si aún no se dispone del contrato de compraventa).
También es posible que se requiera la traducción de la documentación, dependiendo de la entidad y del idioma.
¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una vivienda?
- Impuestos para viviendas de obra nueva
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
10% para viviendas de obra nueva.
4% para viviendas de protección oficial.
El IVA incluye garajes y anexos para un máximo de dos plazas.
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Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Varía entre el 0,5% y el 1,5% de la venta, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
Este impuesto lo paga el banco si se solicita una hipoteca o el comprador si se paga al contado.
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Impuestos para viviendas de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Entre el 6% y el 13% de la venta, según la Comunidad Autónoma. - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Varía entre el 0,5% y el 1,5% de la venta, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
Este impuesto lo paga el banco si se solicita una hipoteca o el comprador si se paga al contado.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
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Impuestos sobre la renta
- Para residentes dentro de la UE, Noruega e Islandia:
Deducción solo en gastos deducibles del IRNR, presentando el modelo 210.
Tipo de gravamen del 19%. - Para residentes fuera de la UE, Noruega o Islandia:
No se pueden deducir gastos.
Se debe presentar el modelo 210.
Tipo de gravamen del 24%.
Verificar la doble imposición en el país de residencia.
- Para residentes dentro de la UE, Noruega e Islandia:
- Impuestos sobre bienes inmuebles (IBI)
Es un impuesto anual que se paga al ayuntamiento y se calcula en función del valor catastral de la vivienda, garajes o locales.
- Impuestos sobre el Patrimonio
Es poco común y está destinado principalmente a grandes fortunas. Los contribuyentes que declaren menos de 700.000 € están exentos de este pago.
Es importante tener en cuenta que los impuestos pueden variar según el tipo de contrato de alquiler elegido para rentabilizar la propiedad.
¿Cómo empezar a comprar una propiedad siendo extranjero en España?
Los puntos indispensables para comprar una propiedad en España siendo extranjero no residente son:
- Obtener el NIE.
- Calcular el presupuesto total disponible para la inversión.
Una vez tengas claro tu presupuesto y tus necesidades, podrás comenzar a buscar la propiedad que se ajuste a tus criterios. Una vez encontrada, empiezan los trámites burocráticos ligados a la compraventa. Estos procesos pueden no ser sencillos, por eso nuestros equipos, especializados en la compra de propiedades en España por parte de extranjeros, se encargan de todo: buscan tu inversión, te ayudan a solicitar la hipoteca en un banco español, gestionan las escrituras y los contratos ante notario y te acompañan en todo el proceso, hasta el alquiler de tu propiedad.
En definitiva, en DiG Abogados, nuestros expertos en derecho inmobiliario están aquí para ayudarte en todo el proceso de compra de propiedades.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos a pagar por extranjeros en la compra de un inmueble
¿Es obligatorio tener un representante legal o gestor en España para realizar la compra?
No es legalmente obligatorio, pero es altamente recomendable contar con un abogado o gestor que entienda las leyes locales y pueda representar tus intereses de manera efectiva, especialmente si no resides en España o no hablas español fluidamente.
¿Puedo obtener una hipoteca siendo extranjero no residente en España?
Sí, es posible, aunque las condiciones pueden ser menos favorables que para los residentes. Los bancos suelen requerir un mayor porcentaje de entrada (hasta un 30% o más del precio de la vivienda) y pueden aplicar tasas de interés más altas.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra de una propiedad en España?
El proceso puede variar significativamente, pero generalmente toma entre 1 y 3 meses desde que se selecciona la propiedad hasta que se completa la transacción. Este tiempo incluye la verificación de documentos, la obtención del NIE, la aprobación de la hipoteca, y la firma ante notario.
¿Existen restricciones para extranjeros al comprar propiedades en ciertas áreas de España?
No hay restricciones generales para extranjeros, pero ciertas áreas con importancia militar o estratégica pueden tener restricciones específicas que requieren autorizaciones adicionales. Es importante consultar con tu abogado si la propiedad que te interesa podría estar sujeta a tales restricciones.
¿Qué ocurre si no puedo estar presente en España para la firma del contrato de compraventa?
Si no puedes estar presente físicamente, puedes otorgar un poder notarial a una persona de confianza (como tu abogado) para que firme los documentos en tu nombre. Este poder debe ser específico para la compra de propiedad y generalmente necesita ser otorgado ante notario.
¿Qué impuestos pagan los extranjeros por la compra de un inmueble en España?
