Viviendas de uso turístico y arrendamientos de temporada
En el ámbito inmobiliario, la diferenciación entre las Viviendas de Uso Turístico (VUT) y los Arrendamientos de Temporada ha ganado relevancia tras la implementación de la Ley de mayo de 2023, que introdujo restricciones en los arrendamientos de viviendas. Esta nueva legislación ha provocado que muchas operaciones inmobiliarias busquen clasificarse bajo la figura de arrendamientos temporales para eludir ciertas restricciones, lo que a su vez ha generado un debate sobre la legalidad y el encaje de estas prácticas. En este artículo, exploraremos en detalle las diferencias clave entre estas dos categorías.
¿Qué es una vivienda de uso turístico o VUT?
Las viviendas de uso turístico (VUT) son propiedades inmobiliarias que se alquilan a turistas o visitantes por períodos cortos, generalmente inferiores a 31 días. Estas viviendas están completamente amuebladas y equipadas para brindar una experiencia cómoda y autónoma, similar a la de un hogar, a quienes las alquilan para estancias temporales. A diferencia de los hoteles, las VUT ofrecen una experiencia más personalizada y privada, y suelen ser gestionadas por los propietarios o por empresas especializadas en alquileres turísticos.
Estas viviendas deben cumplir con ciertas normativas y requisitos legales que varían según la región o el país. Esto incluye, en muchos casos, la necesidad de obtener licencias específicas, cumplir con estándares de seguridad y calidad, y estar registradas en los organismos correspondientes de turismo. Además, deben ajustarse a la normativa local en cuanto a impuestos y declaraciones de ingresos derivados del alquiler turístico.
Normativa reguladora de las VUT
Las Viviendas de Uso Turístico operan bajo un marco legal específico diseñado para regular la industria del turismo y garantizar la calidad y seguridad de los alojamientos ofrecidos. Este marco legal se detalla en el Decreto-Ley 3/2023, el cual establece claras directrices para el funcionamiento y la gestión de este tipo de alojamientos.
- Licencia urbanística: Cualquier VUT debe obtener una licencia urbanística previa que le permita operar legalmente. Esta licencia es un requisito indispensable para garantizar que la vivienda cumple con todos los estándares urbanísticos y turísticos exigidos por la ley.
- Modalidades reguladas: El decreto reconoce dos categorías principales dentro de las VUT:
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- Establecimientos de alojamiento turístico: Se refiere a lugares que proporcionan alojamiento temporal de forma habitual y profesional, incluyendo servicios adicionales como la limpieza, lo que los asemeja a una oferta hotelera pero con un enfoque más personalizado.
- Viviendas de uso turístico propiamente dichas: Estas son propiedades que se alquilan por periodos cortos, no superiores a 31 días consecutivos, y que deben estar debidamente inscritas en el Registro de Turismo de Cataluña para su legal operación.
El cumplimiento de esta normativa no solo asegura la legalidad de la oferta de alojamiento, sino que también protege tanto al turista como al operador turístico, fomentando una industria turística sostenible y responsable en la región.
¿Qué es una arrendamiento de temporada?
Un arrendamiento de temporada es un tipo de contrato de alquiler que se caracteriza por su temporalidad limitada y específica, acordada entre el arrendador y el arrendatario. A diferencia de los alquileres de larga duración, los arrendamientos de temporada están diseñados para períodos cortos y concretos, comúnmente asociados con vacaciones o necesidades habitacionales de duración determinada, como pueden ser motivos laborales, estudios, tratamientos médicos, entre otros.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España, un arrendamiento de temporada no puede considerarse como residencia habitual del inquilino. Por lo tanto, estos contratos no están sujetos a las mismas regulaciones que los arrendamientos de vivienda habitual en cuanto a duración mínima y actualizaciones de la renta. Los arrendamientos de temporada ofrecen una flexibilidad que permite a los propietarios alquilar sus inmuebles por periodos que generalmente no superan los 12 meses y a los inquilinos ocupar una vivienda por un tiempo limitado sin comprometerse a un contrato de larga duración.
Normativa reguladora de los arrendamientos de temporada
Regulación por la LAU y acuerdos particulares
- Libertad de pacto: los arrendamientos de temporada se fundamentan en el principio de autonomía de la voluntad, lo que significa que se rigen por lo que las partes acuerdan en sus contratos, siempre que estos acuerdos no contravengan lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o cualquier otra normativa aplicable.
- Temporalidad y flexibilidad: estos contratos se caracterizan por su flexibilidad temporal, ya que no establecen una duración fija. Esto permite a las partes determinar libremente el periodo por el cual se arrendará la vivienda, adaptándose a las necesidades temporales específicas del arrendatario.
Sin embargo, la propia LAU establece exclusiones claras que definen qué contratos no se consideran arrendamientos de temporada:
- Cesión temporal: la ley excluye los contratos que implican la cesión temporal de uso de viviendas amuebladas y equipadas en su totalidad, listas para ser habitadas de manera inmediata.
- Comercialización turística: no se consideran arrendamientos de temporada aquellos que se comercializan a través de canales de oferta turística, puesto que estos suelen responder a una demanda de alojamiento vacacional y no a una necesidad habitacional temporal.
- Normativa autonómica turística: los contratos que están sujetos a regímenes específicos de turismo establecidos por las Comunidades Autónomas también se encuentran fuera del ámbito de aplicación de la LAU.
Implicaciones prácticas
La tendencia actual muestra que se utiliza la figura de los arrendamientos de temporada como una alternativa para sortear las limitaciones en cuanto a la actualización de rentas y duraciones mínimas que se aplican a los arrendamientos de vivienda habitual. No obstante, es crucial entender que el uso inadecuado de esta figura contractual puede derivar en conflictos legales si se considera que hay un intento de eludir la normativa vigente.
Principales diferencias entre viviendas de uso turístico y arrendamientos de temporada
La siguiente tabla destaca las diferencias clave entre las viviendas de uso turístico (VUT) y los arrendamientos de temporada:
| Característica | Viviendas de Uso Turístico (VUT) | Arrendamientos de Temporada |
|---|---|---|
| Regulación | Normativa turística autonómica. | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). |
| Finalidad | Alojamiento turístico de corta duración. | Necesidades habitacionales temporales no turísticas. |
| Duración | Generalmente hasta 31 días. | Flexible, acordada entre las partes. |
| Licencia/Registro | Requiere licencia urbanística y registro en el Registro de Turismo. | No requiere licencia turística, pero debe cumplir con la LAU. |
| Servicios | Incluye servicios turísticos como limpieza y atención al cliente. | No incluye servicios turísticos adicionales. |
| Comercialización | A través de canales de oferta turística. | Puede comercializarse a través de cualquier medio, incluidas agencias inmobiliarias. |
| Contrato | Se requiere inscripción en el Registro de Turismo y cumplir con estándares turísticos. | Se basa en el acuerdo entre propietario e inquilino, con mayor flexibilidad contractual. |
Esta tabla resume las principales diferencias, pero es importante considerar que la normativa puede variar en detalles específicos según la comunidad autónoma y el contexto local, por lo que siempre se recomienda consultar con un profesional para asesoramiento personalizado.
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DiG Abogados
