Proyecto de Ley para el derecho a la vivienda 2023
¿Conoces el proyecto de ley de vivienda para este año 2023? En este nuevo artículo, analizaremos las novedades que presenta la nueva ley de vivienda, la cual se aprobó el 26 de mayo de 2023.
A continuación, exploraremos las principales características y novedades de la nueva ley de vivienda.
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Definición de grandes tenedores.
Será gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o tenga una superficie construida de más de 1.500m2, excluyendo garajes y trasteros.
Esta definición podrá variar en aquellas zonas declaradas como tensionadas, permitiéndose reducir el umbral de gran tenedor a aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de 5 viviendas de uso residencial situadas en zonas tensionadas.
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Ampliación del concepto de zona tensionada.
La declaración de zona tensionada dependerá de cada Comunidad Autónoma.
Para que una zona sea considerada como «zona tensionada» deberá cumplir al menos una de las siguientes condiciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, sumado a los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos porcentuales por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) en los cinco años anteriores.
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Límite a la actualización anual del alquiler.
A partir de enero de 2024, las actualizaciones de la renta no estarán vinculadas al Índice de Precios al Consumo (IPC), sino que se aprobará un nuevo índice dedicado a los precios del alquiler, todavía pendiente de definición.
En cuanto a los contratos que cumplan su anualidad entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2023, se aplicarán las siguientes reglas:
- Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento de la renta será el resultado del pacto entre las partes, pero dicho pacto no podrá exceder del 2% establecido por el Índice de Garantía de Competitividad.
- Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento será el resultado de un nuevo pacto entre las partes o, en ausencia de dicho pacto, no podrá exceder del 2% mencionado con anterioridad.
Para los contratos que cumplan su anualidad entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, se aplicarán las siguientes reglas:
- Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento de la renta no podrá ser superior al 3%.
- Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta será el resultado de un nuevo pacto entre las partes o, en ausencia de dicho pacto, no podrá exceder del 3%.
Estas disposiciones establecen límites claros para las actualizaciones anuales del alquiler, tanto para los grandes tenedores como para los no grandes tenedores, buscando así establecer un marco más equilibrado y proteger los derechos de los inquilinos.
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Regulación del precio del alquiler en zonas tensionadas.
Se establece una nueva regulación del precio del alquiler en aquellos casos en los que se celebre un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual, dependiendo de si eres un gran tenedor o no.
- Si no eres un gran tenedor y se trata de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual, el precio del alquiler no podrá superar el último precio de renta que estuvo vigente en los últimos 5 años.
- Si eres un gran tenedor, la renta acordada al inicio del nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual no podrá exceder del límite máximo de precio aplicable de acuerdo con el sistema de índices de precios de referencia, el cual aún está pendiente de definición.
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Nueva prórroga en los contratos de vivienda habitual.
La nueva ley de vivienda 2023 contempla una nueva prórroga extraordinaria para contratos de vivienda habitual.
- En los supuestos en que finalice el periodo de prórroga obligatorio establecido en el artículo 9.1 o el período de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de un año, siempre y cuando el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad social o económica mediante un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales. Esta solicitud de prórroga será aceptada por el arrendador obligatoriamente cuando este sea un gran tenedor.
- En los supuestos en que el inmueble se encuentre ubicado en una zona tensionada, y haya finalizado el periodo de prórroga mencionado en el apartado anterior, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria, siendo posible extender el contrato por plazos anuales, con un máximo de tres años en total. La aceptación de esta solicitud de prórroga será obligatoria para el arrendador, a menos que se hayan acordado términos o condiciones diferentes entre las partes de antemano.
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Los desahucios.
La nueva ley de vivienda complica el proceso de desalojo de los inquilinos y okupas, especialmente para los grandes tenedores.
Si eres un gran tenedor y deseas desalojar a los okupas, deberás acreditar que no se encuentran en una situación de vulnerabilidad. En este contexto, los okupas tendrán que autorizar a los servicios de vivienda a realizar una evaluación de su situación para determinar si se consideran vulnerables. Este requisito adicional podrá generar retrasos y complicaciones en el proceso de desahucio.
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Traslado de gastos al propietario.
Como punto a favor del arrendatario, la ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato deberán ser asumidos por el propietario.
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Viviendas vacías.
Si una vivienda se encuentra vacía durante más de 2 años y su propietario tiene más de 4 viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos aumentar la tasa del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para esa propiedad, hasta el 150%.
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Eliminación de cláusulas de exclusión por acuerdos entre las partes.
Se eliminan las cláusulas contractuales que permitían la no aplicación de medidas contenidas en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si quieres conocer más detalles sobre la nueva ley de vivienda 2023, no dudes en contactar con nuestros profesionales.
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DiG Abogados
